Как да защитим правото си на собственост, ако съсобственик отдаде имота под наем без съгласие на другите съсобственици?

В практиката на българските съдилища все по-често възникват спорове между съсобственици на недвижими имоти, когато един от тях отдаде общата вещ под наем без съгласието на останалите. В такъв случай възниква сериозен въпрос: има ли наемателят право да ползва имота срещу волята на мажоритарните съсобственици?

С Определение № 2417/14.05.2025 г. по гр.д. № 522/2024 г. Върховният касационен съд (ВКС) ясно потвърждава: наемателят може да бъде отстранен, ако не е постигнато съгласие от съсобствениците, притежаващи повече от 50% от имота.

⚖️ Кога договорът за наем не може да се противопостави на съсобствениците?

Съгласно чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС), управлението и използването на общата вещ се извършва съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. Това означава, че:

• ако съсобственик, притежаващ по-малко от 50%, отдаде имота под наем без съгласие на мнозинството,
• договорът за наем е валиден само между него и наемателя, но не обвързва останалите съсобственици,
• тези съсобственици могат да предприемат ревандикационен иск по чл. 108 ЗС за възстановяване на владението върху имота.

🧑‍⚖️ Какво каза ВКС по казуса?

ВКС потвърди правото на съсобственици с мажоритарен дял (над 50%) да отстранят наемател, дори и последният да има договор с друг съсобственик. Съдът приема, че:

„Сключеният договор за наем от съсобственик без съгласие на мнозинството не е противопоставим на останалите съсобственици.“

В конкретния случай, мнозинството съсобственици са били лишени от възможността да ползват имота, докато в него се е осъществявала търговска дейност от дружество-наемател, без тяхното съгласие. Те успешно са защитили правата си чрез иск по чл. 108 ЗС.

📌 Какво можете да направите, ако сте в подобна ситуация?

Ако сте съсобственик и другият съсобственик отдава имота под наем без ваше съгласие:

📑 Проверете дела на собственост – притежавате ли повече от 50%?

📷 Съберете доказателства за ползването на имота от наемателя.

⚖️ Консултирайте се с адвокат за подготовка за ревандикационен иск по чл. 108 ЗС.

📬 Изпратете уведомление до наемателя, че договорът не ви обвързва.

💬 Изискайте от съда да ви бъде възстановено владението върху имота.

📣 Нямате достъп до имота си, а друг съсобственик го е дал под наем без ваше знание?

Не оставяйте правото си да ползвате имота си без защита.

Консултирайте се с адвокат Цветелина Трайкова – специалист в защита на правото на собственост и съсобственост в град Пловдив.

📞 Запазете час за консултация