Отговорността, за която ще говорим днес или отговорност за некачествено строителство и явни или скрити дефекти при строителството е т. нар. гаранционна отговорност на строителя.
Гаранционната отговорност на строителя включва задължението за определен период от време да бъде гарантирано наличието на установени качества и свойства на сградата или отделни апартаменти, които са предмет на договора, през който период строителят носи материална отговорност за недостатъци и повреди при условие, че са спазени изискванията за правилното й съхраняване и надлежната й употреба на построената вещ.
От своя страна разпоредбата на чл. 163 ал. 3 от ЗУТ предвижда, че строителят носи имуществена отговорност за причинени щети и пропуснати ползи от свои виновни действия и бездействия. Разпоредбата на чл. 21 от Наредба № 2/2003 г. постановява, че когато през време на гаранционните срокове- винаги 5 годишен, след въвеждането в експлоатация на строителния обект се появят скрити дефекти, споровете при непостигане на съгласие се решават по съдебен ред.
Цитираните норми уреждат условията и обхвата на гаранционната отговорност на строителя за проявили се в гаранционните срокове дефекти при строителството.
При гаранционната отговорност всяко уведомяване на строителя за открит дефект на сградата в рамките на гаранционния срок води до възникване на неговото гаранционното задължение за отстраняване на появилите се недостатъци, чието неизпълнение е основание за търсене на парично обезщетение за некачествено изпълнение на строежа. Размерът на търсеното от собственика обезщетението се определя във всеки конкретен случай в зависимост от вида на констатирания скрит дефект: парична стойностна разходи за неговото отстраняване, пропусната полза през времетраенето на дефекта до неговото отстраняване.
Да разгледаме пример с положена хидроизолация на покрив, която не притежава необходимата еластичност, като при изпълнението й на големи участъци от покрива не е спазена пропорцията при приготвянето на сместа, а също има пропуски и в технологията при самото полагане на сместа, довело до течове в апартаментите, разположени на последния етаж на сградата. Този недостатък се появява в рамките на гаранционния срок. Първото нещо, което следва да направите е незабавно да уведомите строителя за появилия се дефект на хидроизолацията. Стоителят следва да отстрани, съответно да положи нова и качествена хидроизолация на покрива и така ще изпълни гаранционното си задължение по отстраняване на недостатъка. В случай на отказ от негова страна, недостатъкът може да бъде отсранен от вас чрез друга фирма, като имате основание да потърсите парично обезщетение от отказалия да изпълни гаранционното си задължение строител. Паричното обезщетение е равно на разходите, направени за отстраняване на недостаъка, в случая- всички разходи по премахване на старата излолация и полагането на нова, което съдът ще Ви присъди на общо основание в случай на заведено от Вас дело за некачествено строителство.