Отново за придобиването на имот при давностно владение- съдебна практика на ВКС.

Ключови елементи на владението - тълкуване в светлината на последната съдебна практика на ВКС:

Въпросът за придобиване на собственост чрез давностно владение е един от най-сложните в българското вещно право.

Последно постановено решение на Върховния касационен съд (ВКС) дава поредните разяснения за изискванията за владението като елемент от фактическия състав на придобивната давност, което е от изключително значение за адвокатската практика.

Какви са задължителните характеристики на владението?

Според трайната практика на ВКС, за да се придобие право на собственост върху имот на основание давностно владение, то владението трябва да е:

• постоянно
• непрекъснато
• спокойно
• явно
• несъмнено.

В коментираното решение съдът акцентира особено върху характеристиките "явно" и "несъмнено", които често пораждат спорове в практиката.

Изискването за явност на владението:

Съдът подчертава, че не е достатъчно само манифестирането на собственическо отношение към имота пред трети лица. За действителното придобиване по давност е необходимо:

Владелецът да си служи с недвижимия имот по предназначението му; Да го посещава редовно; Да извършва действия по стопанисването му;

Тези действия трябва да бъдат от такова естество, че да дават възможност на собственика да узнае, че трето лице владее имота му, за да може да предприеме действия по защита на правото си на собственост.

Значение на начина на установяване на фактическата власт:

ВКС изрично подчертава, че начинът на установяване на фактическата власт има съществено значение за преценката дали владението е:

установено и поддържано явно или по скрит начин; установено и поддържано с насилие; установено върху чужд имот без знанието на собственика или доброволно предадено; упражнявано лично или чрез другиго;

Особености на казуса, който се разглежда в това решение: двама приятели общо (заедно) са заграждили своите имоти и единият настояща, че е придобил по давност имота на другия:

Когато имотите на претендиращия придобивна давност и на собственика са общо заградени от двамата и между тях съществува познанство, за да се установи завладяване на чуждия имот, трябва категорично да се докаже с какви действия претендиращият е манифестирал пред собственика своето намерение за завладяване.

В подобна ситуация, когато едно лице е допуснато в имота на собственика, той извършва търпими действия. За да докаже установяването на владение, той трябва да докаже преобръщане на владението.

Практически изводи от решението:

Явното владение изисква демонстрация пред собственика, а не само пред трети лица.

Познанството между претендиращия давност и собственика има съществено значение за преценката дали е налице явно владение.

При общо заграждане на съседни имоти е необходимо да се докаже конкретно с какви действия претендиращият за давност е манифестирал пред собственика намерението си да свои имота.

Когато претендиращият давност е допуснат до имота със съгласието на собственика, той трябва да докаже преобръщане на владението.

Тежестта на доказване относно всички елементи на фактическия състав на придобивната давност, включително начина на завладяване на имота, лежи върху лицето, което твърди, че е придобило имота по давност.

Заключение: Разгледаното решение на ВКС представлява важно напомняне, че придобивната давност е сложен юридически институт, който изисква прецизен анализ на всички фактически обстоятелства.

Самото изтичане на законоустановения срок от 10 години не е достатъчно, за да се приеме, че имот е придобит "по давност" - необходимо е владението да отговаря на всички изисквания на закона, включително да е явно спрямо собственика.

За адвокатската практика това решение подчертава необходимостта от внимателен анализ на отношенията между страните и обстоятелствата, при които е установена фактическата власт върху имота, тъй като тези факти са решаващи за успешното провеждане на иска за собственост при твърдяна придобивна давност.