Правна защита при извършен строеж в съсобствен имот без разрешение на съсобственик.

Съсобствеността често е източник на конфликти между титулярите на правото на собственост. Сред често срещаните спорове са тези, свързани с извършване на строeж в съсобственото дворно място от един съсобственик без съгласието на останалите.

Как трябва да се процедира в такива случаи? Подходящ ли е т.нар негаторнен иск за защита правото на собственост, притежавано от съсобственика, който разрешение за строеж не е дал. По определение негаторният иск, като иск за защита на собствеността, предоставя правна защита на правото на собственост срещу всяко пряко и/или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта/имота според нейното предназначение.

На тези въпроси ще отговорим чрез анализ на съвременно определение на ВКС, в което поставените въпроси са намерили отговор.

__Казусът, разгледан от съда накратко:

В разгледаното от ВКС производство съсобственици предявяват негаторен иск по чл. 109 от ЗС срещу друг съсобственик, който е зазидал пространството под терасата на първия жилищен етаж на сграда, находяща се в съсобствен имот. Съсобствениците твърдят, че строежът е незаконен, тъй като е извършен без разрешение и без тяхно съгласие, а заграденото място е определено за общо ползване с влязло в сила съдебно решение. В контекста на тази хипотеза: питаме : могат ли да се защитят съсобствениците като искат премахване на зазиданото под терасата пространство? Или:

Какво приложение следва да намери негаторния иск между съсобствениците на дворното място?

От определението на ВКС можем да изведем следните важни практически изводи:

1. Естество на негаторния иск:

Негаторният иск предоставя правна защита срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие върху обекта на правото на собственост, което пречи на пълноценното ползване на имота според предназначението му. С него се цели преустановяване на въздействието или премахване на последиците от него. Практически това означава:

• да е налице нарушение:

Някои действия на съсобственик представляват безусловно нарушение на правото на собственост, например:

• Строеж, извършен само от един съсобственик в съсобствен имот без надлежно учредено право на строеж;
• Строеж, извършен без съгласие от другите съсобственици, когато ползването на дворното място не е било разпределено;
• Строеж, който попада в площ, отредена за общо ползване при разпределено ползване на дворното място.

3.Спецификата на разглеждания казус е в разглеждане на зазиданото пространството под терасата:

Интересен аспект в определението е преценката относно пространството под терасата. ВКС приема, че този случай е различен от типичните хипотези, тъй като: - Зазиданото попада под съществуваща тераса; - Разстоянието от терена до плочата е само около 1.2-1.3 м; - Не става въпрос за постройка в незастроената част на дворното място.

В този случай нарушението не е от категорията, от която "става ясно по безспорен начин, че с него се пречи на собственика да упражнява правото си в пълен обем". Следователно, в тежест на съсобствениците е да установят, че нарушението създава реални пречки за упражняване на правото им на собственост. Съсобствениците не са установили с какво зазиждането на пространството под терасата им пречи да упражнят правото си на собственост и искът им е отхвърлен.

Важни изводи и препоръки:

1. Преценете естеството на засегнатото право: Не всяко действие на съсобственик в съсобствения имот представлява безусловно нарушение на правото на собственост.

2. Доказателствена тежест: При намеси, които не попадат в категорията на безусловно нарушение, Вие трябва да доказвате конкретно как действието пречи да упражнявате на правото си на собственост.

3. Прецизно определяне на нарушението: В исковата молба трябва ясно да се посочи как конкретното действие на съсобственика нарушава правото на собственост, като се избягват общи формулировки.

4. Съобразявайте се с предназначението на пространството: Съдът преценява дали спорното пространство реално би могло да се ползва от съсобствениците (в случая зазиданото пространство е с височина само 1.2-1.3 м и логично никак не може и да се ползва).

---

Заключение:

Негаторният иск е мощен инструмент за защита на правото на собственост, включително в отношенията между съсобственици. Същевременно, успехът на подобен иск зависи от конкретните обстоятелства и от доказателствата, касаещи нарушение, което реално възпрепятства упражняването на правото му, защото не срещу всяко неоснователно действие се получава защита. Прецизното формулиране на исковата претенция и подкрепянето й с релевантни доказателства са ключови за успешния изход на делото.