Риск при плащане на стоп капаро преди сключване на предварителен договор за покупко- продажба на имот.

Като адвокат, занимаващ се с недвижими имоти, имам няколко опасения за плащане на т.нар. стоп капаро без да се консултирате с адвокат. В статията ще споделя едно от тези опасения.

Често водени от еуфорията, че сте намерили "мечтания имот", пропускате да защитите интереса си, което крие сериозни рискове за Вашите пари, които вярвам, не са спечелени лесно.

И така:

При покупката на недвижим имот в България една от най-често срещаните практики на агенциите е да Ви убедят да е платите "стоп капаро" преди сключване на предварителен договор. Този популярен, но правно несигурен подход, крие сериозни рискове за купувачите и, както показва съдебната практика често води до загуба на значителни суми и последващи дълги съдебни спорове.

Какво представлява "стоп капарото"?

"Стоп капарото" е неформален термин, използван от агенциите за недвижими имоти в практиката по сделки с недвижими имоти. Представлява сума, която потенциалният купувач плаща на продавача, за да "запази" имота, докато се подготвят документите за предварителен договор. Обикновено се дава с обещанието, че тази сума ще бъде част от общата цена на имота при финализиране на сделката.

Проблемът е, че този тип плащане често не е добре правно защитен и се извършва без необходимата документация и гаранции.

Реален съдебен казус: иска се от съда продавачът на имота да бъде осъден да върне на купувача на имота сумата от 4000 евро, платена като "стоп капаро" преди сключване на предварителен договор.

В конкретния казус, бъдещият купувач е предал на продавача сума от 4000 евро като стоп капаро. Страните са подписали договор за депозит, в който е включена клауза, че ако купувачът откаже да подпише предварителен договор без основателни причини, депозитът прекратява автоматично своето валидно действие, като насрещната страна- продавачът има право да задържи дадената сума.

Важно е да се отбележи, че съгласието на страните по този договор включва и параметрите на бъдещия предварителен договор, включително срока за сключването му, определен на един месец от плащане на стоп капарото.

След подписването на договора за депозит и плащане на сумата от 4000 евро продавачът е предложил на купувача проект за предварителен договор, в който е добавил ново условие, което не е било договорено първоначално – задължение купувачът да сключи договор за наем и договор за поддръжка с продавача или друго дружество-подизпълнител по отношение на продавания имот едновременно с подписването на окончателния договор.

Купувачът не се е съгласил с това ново условие и основателно е отказал да подпише предварителния договор при тези променени обстоятелства. Въпреки основателния отказ, продавачът е задържал цялата сума от 4000 евро, което довело до съдебно производство за връщане на сумата от 4000 евро, стоп капаро.

Правни аспекти и съдебна практика по казуса:

Съдебното производство по казуса разкрива множество важни правни аспекти, които са от значение за всички купувачи на недвижими имоти:

Съд е приел, че договорът за депозит (стоп капаро) е прекратил своето действие автоматично при изтичането на предвидения в него срок (30.07.2019 г.). Съдът е постановил, че с прекратяването на действието на договора за депозит, е отпаднала и обезпечителната функция на дадената от ищеца сума от 4000 евро.

Съдът е анализирал детайлно писмената комуникация между страните относно условията, които не са били упоменати в първоначалния договор. След задълбочена преценка на доказателствата, съдът е установил, че отказът на купувача да сключи предварителен договор е основателен, тъй като се е дължал на несъгласие с поставеното допълнително условие от продавача.

Съгласно аргумент от чл. 55, ал. 1, предл. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), сумата е следвало да бъде върната на ищеца, тъй като основанието за плащане - сключването на предварителен договор - не се е осъществило, и сумата се явява дадена с оглед неосъществено основание.

В своето решение съдът е подчертал, че при тълкуване на договор, съдът трябва да се ръководи от критериите на чл. 20 ЗЗД, като тълкува отделните договорни уговорки във връзка една с друга и в смисъл, който произтича от целия договор, изхождайки от целта на договора, обичаите в практиката и принципа на добросъвестност.

Как да защитите интересите си като купувач?

1. Винаги използвайте услугите на адвокат при сделки с недвижими имоти още от началото на преговорите.

Професионалната адвокатска консултация е задължителна при сделки с недвижими имоти. Адвокатът ще: - Прегледа всички документи по сделката и ще даде професионално мнение. - Идентифицира скрити клаузи и потенциални рискове. - Защити ефективно вашите интереси. - Гарантира, че всички плащания са правно обезпечени.

2. Избягвайте плащане на стоп капаро без адекватна правна защита, но

Ако все пак решите да платите стоп капаро, уверете се, че: - Имате подписан договор, който ясно дефинира условията, които отговарят на Вашия интерес. - Всички съществени елементи на бъдещата сделка са описани в договора. - Има ясни клаузи за връщане на капарото при неизпълнение от страна на продавача. - Определени са точни срокове и условия.

3. Настоявайте за предварителен договор вместо неформални споразумения!

Предварителният договор за покупко-продажба осигурява в най- висока степен защита интереса и на двете страни от неформалното стоп капаро, което е напълно излишно, тъй като в самия предварителен договор се уговаря сума, т нар. капаро, което ще платите на продавача.

4. Проверете историята на имота и продавача:

Преди да предприемете каквито и да било плащания: - Изискайте актуално удостоверение за тежести. - Проверете дали има висящи съдебни спорове за имота. - Уверете се, че продавачът е действителният собственик на имота.

Важността на адвокатската защита при сделки с недвижими имоти:

Представеният съдебен казус е само един от многото примери, които показват колко рисковано може да бъде плащането на стоп капаро без адекватна правна защита. Въпреки че в този случай въззивният съд е постановил, че сумата следва да бъде върната на купувача, процесът е бил дълъг и сложен, стигайки до касационно обжалване във Върховния касационен съд.

Съдебната практика по подобни дела показва, че дори когато страната е в правото си, доказването и защитата на интересите изисква задълбочени юридически познания, време и средства. Много по-ефективно е да се предотвратят подобни ситуации още в началния етап на сделката с помощта на адвокат.

Заключение:

Плащането на стоп капаро без адекватна правна защита е един от най-големите рискове при покупката на недвижим имот. Непредвидените обстоятелства, недобросъвестните действия от страна на продавачи или просто липсата на опит в сделките с недвижими имоти могат да доведат до сериозни финансови загуби.

Инвестицията в професионална адвокатска консултация е несравнимо по-малка от потенциалните загуби при непрофесионално водена сделка и съдебни разноски, които могат да последват. Доверете се на опитен адвокат по вещно право, който ще защити вашите интереси и ще ви предпази от скъпоструващи грешки.

В следваща статия ще разгледаме и хипотезата, в която агенцията за недвижими имоти сключва договор за "стоп капаро" и рискът за купувача да не получи обратно платената сума.

---

Адвокат Цветелина Трайкова е специалист по семейно, вещно и наследствено право в Пловдив. За консултация относно сделки с недвижими имоти, можете да се свържете директно чрез формата за контакт или на телефон 0884928008