Скъпоструващи грешки при покупка на имот в България - защо адвокатската проверка е задължителна?

Покупката на недвижим имот е една от най-големите инвестиции в живота ни. Колко често пренебрегваме собствената си правна сигурност, разчитайки само на агенция и в емоцията бързо да купим мечтания имот? Излагам реален съдебен казус за това какво се случва, когато разчитаме само на агенция за недвижими имоти, без да ползваме услугите на адвокат.

Съдебният казус, който ще ви накара да преосмислите подхода си:

Върховният касационен съд с Определение № 1586/31.03.2024 г. разгледа казус, който ясно демонстрира рисковете при покупка на имот без съдействие от адвокат. Ето накратко фактите:

• Потенциален купувач се договаря с продавача на имота за закупуване на апартамент в град Пловдив за 103 000 евро.
• Страните сключват споразумение за предоставяне на гаранционен депозит (стоп капаро) в размер на 2 000 евро.
• Купувачът плаща стоп капарото чрез посредничеството на агенция за недвижими имоти.
• Продавачът декларира писмено, че е изключителен собственик на имота, че имотът е "чист от каквито и да било вещни и други тежести".
• Поема задължение да сключи предварителен и/или окончателен договор до определена дата.

Скритият проблем, който агенцията за недвижими имоти не е открила:

Това, което агенцията първоначално не установи, е критично важен факт: върху имота има вписана искова молба от сестрата на продавача на имота още от 14.09.2018 г. - повече от четири години преди датата на сключване на споразумението за капаро!

Исковата молба е с предмет възстановяване на запазена част от наследството на покойния родител на продавача.чрез намаляване на извършено дарствено разпореждане в полза на продавача на продавания апартамент. Към момента на предаване на стоп капарото по делото вече е постановено решение, с което дарението на апартамента в полза на продавача е намалено до размер на 1/8 идеална част от дарения имот в полза на сестрата. Или продавачката към този момент е собственик само на 7/8 ид.части от апартамента.

Интересен момент е, че според показанията на управителя на агенцията-посредник е била извършена справка в Агенцията по вписвания и той е констатирал, че има вписана искова молба. Въпреки това, агенцията не е проучила в детайли съдържанието на тази молба, а се е доверила на твърденията на продавача, че спорът със сестрата е за сума от 5000 евро.

Последиците от липсата на проверка на имота от адвокат:

Според показанията на управителя на агенцията-посредник, той е уведомил юриста на агенцията за вписаната искова молба, който впоследствие го е информирал, че тя не касае пари, а засяга собствеността върху имота и вече има решение на първа инстанция за уважаването на иска.

Ден след сключване на споразумението за капаро) продавачката се е явила в офиса на агенцията, за да се откаже от договора и да върне капарото, но посредникът е отказал да го приеме без консултация с купувача.

При последвалата среща, на която купувачката дори е дошла с личен адвокат, са се изяснили следните факти:

1. Продавачът е укривал умишлено съществуването на съдебния спор.
2. Твърдял е невярно, че делото не касае собствеността върху имота, а е само парична претенция за 5000 евро.
3. Уверявал е, че ако плати на сестра си, "делото ще се прекрати и вписването ще се заличи".

Купувачът, вече представляван от адвокат, предлага компромисно решение - сключване на предварителен договор с условие продавачът да уреди отношенията със сестра си преди сключване на окончателния договор. Продавачът категорично отказва това предложение.

Интересен обрат в първоинстанционното производство:

Първоначално Районният съд е отхвърлил иска, като е приел, че не продавачът на имота, а купувачът е неизправната страна по договора/споразумението, тъй като е могла да узнае за предявения иск срещу продавача поради вписаната искова молба. Съдът е счел, че купувачът не е проявил дължимата грижа да охрани интересите си чрез своевременна справка в Агенцията по вписвания.

Окончателното становище на Върховния касационен съд:

Въззивният съд обаче е отменил първоинстанционното решение, а ВКС потвърждава:

1. Продавачът на имота носи отговорност за неизпълнение на договора за стоп капаро.
2. Укриването на същността на вписаната искова молба представлява виновно неизпълнение.
3. Договорът за капаро не е предварителен договор и не урежда изчерпателно отношенията между страните.
4. Продавачът е имал задължение да гарантира, че купувачът ще придобие имота без риск от последващо съдебно отстраняване.
5. Купувачът има право да получи обратно платеното капаро в двоен размер (4000 евро).

Как адвокатът би могъл да предотврати тази ситуация:

Този случай е особено показателен, защото:

1. Купувачът се е сдобил с адвокат едва след възникването на проблема.
2. Агенцията за недвижими имоти е установила наличието на вписана искова молба, но не е анализирала нейното значение и последици.
3. Дори юристът на агенцията не е успял да предотврати сключването на споразумението за капаро.

Ако купувачът беше ангажирал свой личен адвокат от самото начало, последният би извършил:

1. Пълна проверка на вписванията по партидата на имота в Имотния регистър.
2. Установяване на вписаната искова молба по чл. 30, ал. 1 от ЗН от 2018 г..
3. Запознаване със съдържанието на исковата молба и проследяване на хода на делото.
4. Анализ на риска от бъдеща покупка на имот, който е предмет на съдебен спор.
5. Правен съвет за отказ от сделката или включване на специални защитни клаузи в договора.
6. По-важното - би предпазил клиента си от плащане на каквито и да било суми преди изясняване на правното състояние на имота.

Каква е разликата между агенциите за недвижими имоти и

дейността на адвокат в подобен казус:

Агенция за недвижими имоти	Адвокат
Фокусирана върху намиране на имот и сключване на сделка	Защитава правните интереси на клиента
Получава комисиона при финализиране на сделката	Получава хонорар независимо от сключването на сделката
Няма задължение за цялостна правна проверка	Задължен е да извърши пълна правна проверка
Липсва професионална отговорност при непълна проверка	Носи професионална отговорност за пропуски
Няма задължение да тълкува правни последици	Анализира и обяснява всички правни последици

5 задължителни проверки, които адвокатът извършва преди покупка на имот

1. Проверка в Имотния регистър - за вписани тежести, искови молби, възбрани.
2. Проверка на документите за собственост - анализ на начина на придобиване.
3. Данъчна проверка - за неплатени данъци и такси.
4. Проверка за наличие на съсобственост - анализ на потенциални проблеми със съсобственици.
5. Проверка за строителна документация - при новопостроени имоти.

Най-важните изводи от този съдебен казус:

1. Посредникът не е юридически консултант - дори юристът на агенцията не е дал адекватен правен съвет на страните. Агенциите имат интерес от реализиране на сделката, а не от защита на купувача.

2. Самостоятелната проверка не е достатъчна - дори когато агенцията е извършила проверка в Имотния регистър и е открила вписаната искова молба, тя не е оценила правилно нейното значение.

3. Избягвайте плащане на капаро без адвокатска консултация - плащането на капаро преди цялостна правна проверка е рисковано начинание, дори когато имате уверения от продавача.

4. Позицията на съда - интересно е, че първоинстанционният съд е обвинил купувача в липса на дължима грижа за собствените си интереси. Това показва, че съдът очаква от купувачите сами да извършат необходимата проверка или да ангажират адвокат.

Заключение:

Ползването на услугите на адвокат при покупка на имот не са лукс, а необходимост. Въпреки че трябва да заплатите адвокатски хонорар, тази сума е незначителна в сравнение с потенциалните загуби от проблемна сделка.

Ако купувачът на имота беше ангажирал личен адвокат от самото начало, тя щеше да избегне: - Загубата на време. - Стреса от съдебното производство, което е траяло повече от две години. - Преминаването през три съдебни инстанции. - Несигурността дали ще си върне капарото.

Не рискувайте мечтания имот и спестените средства! Консултирайте се с адвокат преди да предприемете каквито и да било стъпки по покупката на недвижим имот. Най-скъпата правна консултация е тази, която не сте потърсили навреме!

Тагове: покупка на имот, адвокатска проверка, вещно право, стоп капаро, съдебен казус, имотен регистър, риск при сделка, тежести върху имот, консултация с адвокат `