Продажба на имот за 9900 лева — под данъчната оценка и под прага за задължителен банков превод — не е просто „сделка на изгодна цена“. Това е правна схема, при която се заобикаля прозрачността, елиминира се задължението за банков превод и често се цели лишаване на наследник от наследство. В това дело доказах, че подобна сделка е нищожна поради противоречие с добрите нрави и груба нееквивалентност на престациите и върнах имота на наследника.
Какъв беше казусът
Става въпрос за продажба на:
поземлен имот с площ 808 кв.м. и построената в него двуетажна жилищна сграда с реална пазарна стойност 298 737 лв., определена от вещо лице по делото.
Сделката е изповядана за продажна цена от 9900 лв. — сума:
- под данъчната оценка на имота
- под прага от 10 000 лв., за да не минава през банков път толкова несъразмерна до степен на липса изобщо на цена.
Продавачът е бил тежко болен с онкологично заболяване, за което всички са знаели, че ще бъде с фатален изход. Скоро преди сделката по-големият син е бил изгонен от имота — без основание. Сделката е сключена с другия син, като се цели обезсилване на бъдещо наследствено право на по- голения син.
Какво доказах в съда:
1) Цената, на която е продаден имотът е практически нулева
Съдът прие, че 9900 лв. не покриват дори 1/16 идеална част от реалната стойност на продадения имот. Това е класически пример за липса на престация по сделка, с която се прехвърля недвижим имот, сведена до нула — критерий, при който сделката се приема за нищожна.
2) Продажба при тежко здравословно състояние
Медицинските документи доказаха:
- онкологично заболяване
- оперативно лечение
- бързо влошено състояние на продавача.
Продавачът умира два месеца след продажбата, което показва неоснователно възползване от влошено здравословно състояние при прехвърляне на имота.
3) Изолиране на единия наследник:
Доказах чрез свидетели:
- изгонване от жилището
- спиране на достъп до болния баща
- неравнопоставеност в отношението на бащата към двете му деца без причина.
Това е релевантно към преценката за мотивите на сделката- да се лиши по- големият син от правото да наследи баща си. Основание противно и на морала.
4) Заобикаляне на изискването суми над 10 000 лева да се превеждат само по банков път.
9900 лв. продажна цена на имота не е случайна сума- купувачът не е разполагал дори с парични средства, за да заплати продажната цена.
5) Целта на подобна сделка е прикрито лишаване от наследство на по- големия син.
Комбинацията от следните факти:
- цена под пазарната до степен на нула
- тежко болен наследодател
- изолиран наследник
- бързо сключване преди смъртта
убедително показа, че целта е била един наследник да остане без свой наследствен дял след смъртта на бащата.
Правният извод на съда
Съдът категорично прие:
- нееквивалентност на престациите
- нарушаване на добрите нрави
- значителна и явна неравностойност
- сделката е нищожна по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД
Имотът се връща обратно в наследството, така сякаш договорът за покупко- продажба на имота, никога не е съществувал.
Какво означава това за вас (и защо е важно да реагирате навреме)
Ако в семейството ви:
- имот е продаден на смешно ниска цена
- сумата е под 10 000 лв.
- няма банков превод
- продавачът е бил болен
- сделката е малко преди смъртта
- един наследник е изолиран
- цената е под данъчната оценка
- има голяма вероятност сделката да е нищожна. Има правен път да се върне имотът.
Как помагам като адвокат по недвижими имоти
Моята работа е:
- Да намеря правната слабост в сделката
- Да докажа нееквивалентност на престациите
- Да събера нужните експертизи
- Да изискам медицински доказателства (ако са налице)
- Да докажа мотивите на страните
- Да обоснова нищожност в съдебната зала
- Да възстановя правата ви
Това е специализирана работа, която изисква:
- правна стратегия
- експертност
- познаване на практиката на Върховния касационен съд- чрез нея изградих пълното доказване на съдебния иск
- психологическа преценка на доказателствата
Въпроси, които клиентите ми задават най-често
- „Може ли да отменим продажба под данъчна оценка?“
Да — ако има съществена нееквивалентност между стойността на имота и продажната цена в договора и заобикаляне на добрите нрави.
- „Може ли да се докаже злоупотреба от страна на наследник?“
Да — чрез свидетели, експертизи, медицински данни и поведенчески модел.
- „Възможно ли е да се върне имот след смъртта на наследодателя?“
Да — именно чрез иск за нищожност на договора, с който е прехвърлен имотът.
Заключение
Това дело показа нещо важно: Сделките на символични цени не са законов щит срещу наследствените права.
Съдът защитава справедливостта. И когато има нарушение — договорът за покупко- продажба на имота се обявява за нищожен.
Ако подозирате, че имот от вашето семейство е бил продаден на съмнително ниска цена — запазете час за правна оценка. Първият анализ често определя изхода от спора.
адвокат Цветелина Трайкова - Вещно право и имоти | Пловдив
