Продажба на имот под данъчна оценка и под 10 000 лв.: доказах, че такъв договор е нищожен

Продажба на имот за 9900 лева — под данъчната оценка и под прага за задължителен банков превод — не е просто „сделка на изгодна цена“. Това е правна схема, при която се заобикаля прозрачността, елиминира се задължението за банков превод и често се цели лишаване на наследник от наследство. В това дело доказах, че подобна сделка е нищожна поради противоречие с добрите нрави и груба нееквивалентност на престациите и върнах имота на наследника.

Какъв беше казусът

Става въпрос за продажба на:

поземлен имот с площ 808 кв.м. и построената в него двуетажна жилищна сграда с реална пазарна стойност 298 737 лв., определена от вещо лице по делото.

Сделката е изповядана за продажна цена от 9900 лв. — сума:

• под данъчната оценка на имота
• под прага от 10 000 лв., за да не минава през банков път толкова несъразмерна до степен на липса изобщо на цена.

Продавачът е бил тежко болен с онкологично заболяване, за което всички са знаели, че ще бъде с фатален изход. Скоро преди сделката по-големият син е бил изгонен от имота — без основание. Сделката е сключена с другия син, като се цели обезсилване на бъдещо наследствено право на по- голения син.

Какво доказах в съда:

1) Цената, на която е продаден имотът е практически нулева

Съдът прие, че 9900 лв. не покриват дори 1/16 идеална част от реалната стойност на продадения имот. Това е класически пример за липса на престация по сделка, с която се прехвърля недвижим имот, сведена до нула — критерий, при който сделката се приема за нищожна.

2) Продажба при тежко здравословно състояние

Медицинските документи доказаха:

• онкологично заболяване
• оперативно лечение
• бързо влошено състояние на продавача.

Продавачът умира два месеца след продажбата, което показва неоснователно възползване от влошено здравословно състояние при прехвърляне на имота.

3) Изолиране на единия наследник:

Доказах чрез свидетели:

• изгонване от жилището
• спиране на достъп до болния баща
• неравнопоставеност в отношението на бащата към двете му деца без причина.

Това е релевантно към преценката за мотивите на сделката- да се лиши по- големият син от правото да наследи баща си. Основание противно и на морала.

4) Заобикаляне на изискването суми над 10 000 лева да се превеждат само по банков път.

9900 лв. продажна цена на имота не е случайна сума- купувачът не е разполагал дори с парични средства, за да заплати продажната цена.

5) Целта на подобна сделка е прикрито лишаване от наследство на по- големия син.

Комбинацията от следните факти:

• цена под пазарната до степен на нула
• тежко болен наследодател
• изолиран наследник
• бързо сключване преди смъртта

убедително показа, че целта е била един наследник да остане без свой наследствен дял след смъртта на бащата.

Правният извод на съда

Съдът категорично прие:

• нееквивалентност на престациите
• нарушаване на добрите нрави
• значителна и явна неравностойност
• сделката е нищожна по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД

Имотът се връща обратно в наследството, така сякаш договорът за покупко- продажба на имота, никога не е съществувал.

Какво означава това за вас (и защо е важно да реагирате навреме)

Ако в семейството ви:

• имот е продаден на смешно ниска цена
• сумата е под 10 000 лв.
• няма банков превод
• продавачът е бил болен
• сделката е малко преди смъртта
• един наследник е изолиран
• цената е под данъчната оценка
• има голяма вероятност сделката да е нищожна. Има правен път да се върне имотът.

Как помагам като адвокат по недвижими имоти

Моята работа е:

• Да намеря правната слабост в сделката
• Да докажа нееквивалентност на престациите
• Да събера нужните експертизи
• Да изискам медицински доказателства (ако са налице)
• Да докажа мотивите на страните
• Да обоснова нищожност в съдебната зала
• Да възстановя правата ви

Това е специализирана работа, която изисква:

• правна стратегия
• експертност
• познаване на практиката на Върховния касационен съд- чрез нея изградих пълното доказване на съдебния иск
• психологическа преценка на доказателствата

Въпроси, които клиентите ми задават най-често

1. „Може ли да отменим продажба под данъчна оценка?“

Да — ако има съществена нееквивалентност между стойността на имота и продажната цена в договора и заобикаляне на добрите нрави.

1. „Може ли да се докаже злоупотреба от страна на наследник?“

Да — чрез свидетели, експертизи, медицински данни и поведенчески модел.

1. „Възможно ли е да се върне имот след смъртта на наследодателя?“

Да — именно чрез иск за нищожност на договора, с който е прехвърлен имотът.

Заключение

Това дело показа нещо важно: Сделките на символични цени не са законов щит срещу наследствените права.

Съдът защитава справедливостта. И когато има нарушение — договорът за покупко- продажба на имота се обявява за нищожен.

Ако подозирате, че имот от вашето семейство е бил продаден на съмнително ниска цена — запазете час за правна оценка. Първият анализ често определя изхода от спора.

Запазете час за правна оценка

адвокат Цветелина Трайкова - Вещно право и имоти | Пловдив