Трансформация на лични средства при покупка на имот по време на брак: как да докажете кой какво е вложил

Когато двама съпрузи купуват имот по време на брака, действа презумпцията за съпружеска имуществена общност: имотът се счита за общ, независимо кой от съпрузите е платил парите. Но тази презумпция не е необорима. Съществува важно правило — трансформация на лични средства по време на брака, което ако бъде доказано пред съда, имотът няма да се счита за общ на двамата съпрузи.

Този иск позволява на съпруга, който е вложил лични средства (собствени спестявания от преди брака, дарение от негови родители, наследство), да докаже, че част от имота или целият имот трябва да бъде признат за негова лична собственост.

Точно тази хипотеза стои и в основата на Определение № 12/05.01.2026 г. по гр.д. № 1074/2025 г. на ВКС .

Какво представлява трансформацията на лични средства?

Трансформация означава: с лични пари на единия съпруг е платена част или цялата цена на имот по време на брака, но тези средства не стават общи, а запазват статута си на лични, като личен остава и имотът или част от него на този съпруг, който е вложил свои лични пари при закупуването.

Правен ефект: съпругът доказва, че придобитото имущество не е част от съпружеската имуществена общност за размера на вложените негови лични средства.

Може ли съдът да приеме, че реалната цена е различна от посочената в нотариалния акт?

Да. ВКС го потвърждава още веднъж в това определение.

Съдът приема, че:

• нотариалният акт е частен документ, който доказва само авторството, но не и истинността на написаното;
• цената, записана в акта, може да бъде оборена;
• може да се установява друга, действителна цена;
• може да се доказва произходът на средствата, включително със свидетели, когато се установява трансформация на лични средства.

Това е изключително важно за клиентите, защото масово сделките се изповядват на данъчна оценка.

Какви доказателства приема съдът за доказване на реално платената цена?

ВКС е категоричен: при иска за трансформация действителната продажна цена може да се доказва с всички допустими средства, включително свидетелски показания и банкови документи.

1. Банкови преводи Най-силното доказателство. В разглежданото дело бащата на съпругата превежда 18 400 евро директно към продавача.
2. Дарение Когато родител дарява средства на дъщеря или син, това е лично имущество, стига да се докаже.
3. Признания на другия съпруг Ако другият съпруг признава дарението или вложената сума — това работи в твоя полза.
4. Свидетелски показания Допускат се за: реалната цена, кой е платил в брой, кой е давал парите и с каква цел.
5. Разлики между реална и записана в нотариалния акт цена, извод: Когато в нотариалния акт е посочена една цена, а реално е платено друго, и това бъде доказано, съдът ще приеме реално платената цена.

Кой носи доказателствената тежест за вложените лични средства?

Това е и въпросът, който решава делото.

Правилото е: Който твърди трансформация → носи тежестта да я докаже. Т.е. ако съпругата твърди, че баща ѝ е дарил парите, които са вложени в закупуване на жилището, тя трябва да докаже този факт.

В разглеждания случай: ищцата доказва банков превод от името на своя баща и съдът приема трансформация. Съпругът й твърди плащания от родителите си в брой, което не доказва и съдът не приема, че имотът е общ.

Това е чест проблем: родителите дават пари в брой, но без доказателства.

Най-честите грешки, които водят до загуба на дял от имота

„Ще го пишем на данъчна оценка — всички така правят.“ После няма доказателства за реалните плащания. „Парите са дадени в брой — защо да правим превод?“ В съда „в брой“ = „не доказано“. „Нотариалният акт ще ни пази.“ Не пази. Съдът може да приеме друго съдържание. „Ние сме семейство — няма нужда от документи.“

Какво да направите, ако тепърва ще купувате имот по време на брака си?

За да няма спорове при евентуален развод: Пари от родители приемайте само по банков път. Дарение - да има отделен договор, ако преводът не е ясен. Реална цена - задължително отбелязвайте я в договора. Договор за заем между родители и дете, но само ако е вярно. Пазете доказателствата.

Това са стъпки, които спестяват години съдебни спорове и десетки хиляди левове разноски.

Как изграждам стратегия при дела за трансформация на лични средства?

1. Анализ на всички финансови потоци: Кой, кога, от коя сметка, на кого е превел средства.
2. Събиране на доказателства: Банкови документи, данни от банка, SWIFT, разписки.
3. Проверка за противоречия в нотариалния акт: Какво е записано, какво е реално платено.
4. Събиране на свидетелски показания: Кои свидетели имат преки наблюдения.
5. Контраатака срещу недоказаните плащания на другата страна Ако другият съпруг твърди плащане „в брой“, това обикновено се обезсмисля от доказаното от нас плащане.
6. Финален правен модел:

Ясно заключение: какъв процент от имота е личен и защо.

Нуждаете се от професионална правна оценка?

Преди да се стигне до спор, най-правилната стъпка е навременна правна оценка от адвокат, специалист по имотни спорове между съпрузи.

Запишете час за среща, ако:

• имот е купуван с дарение от родители;
• имот е купуван на данъчна оценка;
• предстои развод и има спор кой какво е вложил;
• другият съпруг твърди, че имотът е общ, а вие сте вложили лични средства.

Ще получите ясен, конкретен и приложим план за действие още на първата среща.

Запазете час за среща