Отглеждане на животни в етажна собственост: кога поведението нарушава правото на собственост?

Отглеждането на домашни или безстопанствени животни в етажна собственост е за съжаление сред най-честите причини за конфликти между съседи. Проблемът е доста чувствителен – хората обичат животните, но същевременно имат право да живеят спокойно, без шум, страф от зарази и неприятни миризми.

Кога грижата за животни преминава границата на допустимото в сграда, етажна собственост - кога собственик на жилище може да поиска съдебна защита?

На тези въпроси категоричен отговор дава Определение № 5167/12.11.2025 г. по гр.д. № 4610/2024 г. на ВКС (І г.о.), което потвърждава:

● Пречките от животни (миризми, замърсяване, опасност от зарази) са основание за предявяване на иск по чл. 109 ЗС.

---

Кога съдът приема, че отглеждането на животни в етажната собственост става „пречка над обичайното“?

● Според съда основателно е преченето на другите собственици в етажната собственост, когато:

• се отглеждат или поддържат животни в мазета, избени помещения или общи части;
• достъпът на животните е неконтролируем – например през прозорци, отвори, стълбища;
• храната и водата за животните се поставят в общите части на сградата;
• възникват миризми, замърсяване или хигиенни рискове, които надвишават „обичайните“ неудобства в жилищна сграда.

В конкретния случай по делото, разгледано от ВКС, съдът приема, че:

• в мазето са отглеждани и обгрижвани множество котки;
• животните свободно са влизали през отвор в прозореца в етажната собственост;
• имало е миризма на урина и изпражнения, разнасяща се към съседните мазета;
• храна и вода са били поставяни и в общите части.

ВКС приема, че това поведение на един етажен собственик:

⚠️ нарушава чл. 50 ЗС (недопустими пречки за другите етажни собственизи над обичайното) ⚠️ нарушава чл. 6, ал. 1, т. 11 и 17 от ЗУЕС (забрана за замърсяване и увреждане на общите части) ⚠️ обосновава уважаването на негаторен иск по чл. 109 ЗС, предявен от останалите етажни собственици срещу този, който отглежда котките в общите части.

---

Какво означава това тълкуване на закона от ВКС за Вас като собственик в етажна собственост?

Ако съсед отглежда животни по начин, който:

• се създават неприятни миризми;
• води до замърсяване;
• пречи на нормалното използване на имота Ви;
• нарушава хигиената и безопасността;

Вие имате право да:

✔ Подадете жалба до общината и ОДБХ.

✔ Сезирирате етажната собственост.

✔ Предявите негаторен иск по чл. 109 ЗС и съдът ще осъди съсобственика да спре да пречи на свободното упражняване на правото Ви на собственост.

Съдът ще задължи нарушителя да преустанови поведението, включително:

• да премахне животните от мазето,
• да спре да ги храни в общите части,
• да спре достъпа им до сградата.

---

Какво доказване изисква съдът?

Според ВКС:

Не е нужно да доказвате всяка конкретна вреда от отглеждането на котки.

Достатъчно е да се докаже, че има пречки по-големи от обичайните – като миризми, замърсяване, достъп на животни в общите части.

Доказателствата могат да бъдат:

свидетели;

констативни протоколи от общината/ОДБХ;

решения на общото събрание;

снимки, видеозаписи;

експертиза.

---

Съседите Ви обичат котки или кучета, но Вие имате право на дом без миризми и зарази.

Вашият дом е защитен от закона - право на собственост е неприкосновено.

Затова ВКС е категоричен:

Грижата за безстопанствени животни, тяхното тглеждане или храненето им не може да бъде за сметка на спокойствието, здравето и собствеността на останалите етажни собственици.

---

Как мога да Ви помогна като адвокат по вещно право в Пловдив, ако сте в такава ситуация?

Като адвокат с дългогодишна практика по вещни спорове, помагам на хора като Вас в ситуации, когато:

• съсед нарушава спокойствието Ви;
• общите части се използват неправомерно;
• отглеждане на животни създава нетърпими условия;
• етажната собственост е безсилна или конфликтът ескалира.

Давам Ви:

✔ Ясен план – какви стъпки да предприемете.

✔ Правна стратегия – според доказателствата и конкретния проблем

✔ Защита в съда – по чл. 109 ЗС

✔ Спокойствие и яснота – защото всяка ситуация има решение

---

Често задавани въпроси:

Може ли съсед да отглежда животни в мазето?

Само ако това не нарушава хигиената и правата на другите съседи. При миризми или замърсяване – не.

Мога ли да подам иск заради миризма, която идва от животни, отглеждани в кооперацията?

Да. Миризмите са „пречки над обичайното“ и са основание за иск по чл. 109 ЗС.

Какво става, ако животните са бездомни?

Няма значение. Дори грижата за безстопанствени животни не може да нарушава правата на съседите.

Кой е длъжен да поддържа хигиената?

Собственикът, който отглежда или храни животните.

---

Нуждаете се от защита в подобен спор:

Правните конфликти със съседи са едни от най-емоционално натоварващите. А аз вярвам, че правото трябва да служи на хората.

Ако имате проблем с отглеждане на животни в етажната собственост – ще получите ясен план, правна защита и спокойствие, че домът Ви е защитен.

Запазете час за консултация

Разгледайте услугите по вещно право