Отглеждането на домашни или безстопанствени животни в етажна собственост е за съжаление сред най-честите причини за конфликти между съседи. Проблемът е доста чувствителен – хората обичат животните, но същевременно имат право да живеят спокойно, без шум, страф от зарази и неприятни миризми.
Кога грижата за животни преминава границата на допустимото в сграда, етажна собственост - кога собственик на жилище може да поиска съдебна защита?
На тези въпроси категоричен отговор дава Определение № 5167/12.11.2025 г. по гр.д. № 4610/2024 г. на ВКС (І г.о.), което потвърждава:
● Пречките от животни (миризми, замърсяване, опасност от зарази) са основание за предявяване на иск по чл. 109 ЗС.
Кога съдът приема, че отглеждането на животни в етажната собственост става „пречка над обичайното“?
● Според съда основателно е преченето на другите собственици в етажната собственост, когато:
- се отглеждат или поддържат животни в мазета, избени помещения или общи части;
- достъпът на животните е неконтролируем – например през прозорци, отвори, стълбища;
- храната и водата за животните се поставят в общите части на сградата;
- възникват миризми, замърсяване или хигиенни рискове, които надвишават „обичайните“ неудобства в жилищна сграда.
В конкретния случай по делото, разгледано от ВКС, съдът приема, че:
- в мазето са отглеждани и обгрижвани множество котки;
- животните свободно са влизали през отвор в прозореца в етажната собственост;
- имало е миризма на урина и изпражнения, разнасяща се към съседните мазета;
- храна и вода са били поставяни и в общите части.
ВКС приема, че това поведение на един етажен собственик:
⚠️ нарушава чл. 50 ЗС (недопустими пречки за другите етажни собственизи над обичайното) ⚠️ нарушава чл. 6, ал. 1, т. 11 и 17 от ЗУЕС (забрана за замърсяване и увреждане на общите части) ⚠️ обосновава уважаването на негаторен иск по чл. 109 ЗС, предявен от останалите етажни собственици срещу този, който отглежда котките в общите части.
Какво означава това тълкуване на закона от ВКС за Вас като собственик в етажна собственост?
Ако съсед отглежда животни по начин, който:
- се създават неприятни миризми;
- води до замърсяване;
- пречи на нормалното използване на имота Ви;
- нарушава хигиената и безопасността;
Вие имате право да:
✔ Подадете жалба до общината и ОДБХ.
✔ Сезирирате етажната собственост.
✔ Предявите негаторен иск по чл. 109 ЗС и съдът ще осъди съсобственика да спре да пречи на свободното упражняване на правото Ви на собственост.
Съдът ще задължи нарушителя да преустанови поведението, включително:
- да премахне животните от мазето,
- да спре да ги храни в общите части,
- да спре достъпа им до сградата.
Какво доказване изисква съдът?
Според ВКС:
Не е нужно да доказвате всяка конкретна вреда от отглеждането на котки.
Достатъчно е да се докаже, че има пречки по-големи от обичайните – като миризми, замърсяване, достъп на животни в общите части.
Доказателствата могат да бъдат:
свидетели;
констативни протоколи от общината/ОДБХ;
решения на общото събрание;
снимки, видеозаписи;
експертиза.
Съседите Ви обичат котки или кучета, но Вие имате право на дом без миризми и зарази.
Вашият дом е защитен от закона - право на собственост е неприкосновено.
Затова ВКС е категоричен:
Грижата за безстопанствени животни, тяхното тглеждане или храненето им не може да бъде за сметка на спокойствието, здравето и собствеността на останалите етажни собственици.
Как мога да Ви помогна като адвокат по вещно право в Пловдив, ако сте в такава ситуация?
Като адвокат с дългогодишна практика по вещни спорове, помагам на хора като Вас в ситуации, когато:
- съсед нарушава спокойствието Ви;
- общите части се използват неправомерно;
- отглеждане на животни създава нетърпими условия;
- етажната собственост е безсилна или конфликтът ескалира.
Давам Ви:
✔ Ясен план – какви стъпки да предприемете.
✔ Правна стратегия – според доказателствата и конкретния проблем
✔ Защита в съда – по чл. 109 ЗС
✔ Спокойствие и яснота – защото всяка ситуация има решение
Често задавани въпроси:
Може ли съсед да отглежда животни в мазето?
Само ако това не нарушава хигиената и правата на другите съседи. При миризми или замърсяване – не.
Мога ли да подам иск заради миризма, която идва от животни, отглеждани в кооперацията?
Да. Миризмите са „пречки над обичайното“ и са основание за иск по чл. 109 ЗС.
Какво става, ако животните са бездомни?
Няма значение. Дори грижата за безстопанствени животни не може да нарушава правата на съседите.
Кой е длъжен да поддържа хигиената?
Собственикът, който отглежда или храни животните.
Нуждаете се от защита в подобен спор:
Правните конфликти със съседи са едни от най-емоционално натоварващите. А аз вярвам, че правото трябва да служи на хората.
Ако имате проблем с отглеждане на животни в етажната собственост – ще получите ясен план, правна защита и спокойствие, че домът Ви е защитен.
