Имот при фактическо съжителство – кога възникват права и как се защитават

Когато двама души купят или подобрят имот по време на фактическо съжителство, често възниква въпросът: чий е имотът и какво може да претендира партньорът, който е вложил пари или труд. Законът не признава автоматично съпружеска имуществена общност, както е при съпрузите, за това всеки принос трябва да се доказва.

В практиката често се стига до спорове за съсобственост, неоснователно обогатяване и възстановяване на вложени средства по време на съжителство без брак. Разликата е съществена – дали имотът е на името на единия партньор, или е общ, дали е купен с кредит, или е наследен. Именно тези детайли определят какъв иск може да бъде заведен и как съдът ще реши спора.

Покупка на имот при фактическо съжителство в случай, че цената на имота е платена само от единия партньор. Налице ли е неоснователно обагатяване за партньора, който не е взел участие при плащане на цената на "общо" закупения имот.

Това са двата основни въпроса, върху които се спира днешната ни статия.

Първо няколко пояснения:

Какво представлява фактическото съжителство?

Фактическо съжителство означава съвместно живеене на двама души, които имат интимна, духовна и икономическа връзка, но не са в граждански брак. Законът не урежда автоматично имуществени отношения между тях.

? Прочетете още: Какво представлява фактическото съжителство – предимства и недостатъци.

Какъв е проблемът при имот, закупен по време на съжителство без брак с кредит, изплатен само от единия партьор?

Да разгледаме конкретен пример от съдебната практика на ВКС:

В разгледано дело двама партньори участват като купувачи по договор за покупка на недвижим имот, съответно и двамата подписват договора пред нотариус и автоматично стават съсобственици на имота при равни права.

От доказателствата по делото е установено, че цената на имота в размер на 18 000 лева е заплатена от единия партньор. За целта същият е изтеглил потребителски кредит, който е изплатил лично и сам през времето на фактическото съжителство.

След време партньорите се разделят и този, който е изплатил сам кредита, е поискал от другия да му възстанови половината сума от продажната цена в размер на 9 000 лева.

Тъй като сумата не била възстановена, партньорът заплатил цената на имота с кредит, който сам изплатил, завел съдебно дело срещу другия за връщане на половината сума от продажната цена на имота в размер на 9 000 лева.

Според ВКС в този казус, когато само единият партньор е платил цялата цена на имота, води до неоснователно обогатяване за другия партньор в хипотезата на чл. 59 ЗЗД.

Или отнесено към конкретните факти: партньорът, който е станал съсобственик, но нищо не е платил при покупката на имота се е обогатил неоснователно за сметка на партньора, който е заплатил цената с изплатен от него потребителски кредит през времетраенетона фактическото съжителство. Или този парньор се е обогатил неоснователно като си е спестил 9 000 лева, за сметка на партньора, платил пълната продажна цена в размер на 18 000 лева.

Какво каза ВКС на купувачите на имота, живяли на семейни начала, когато е закупен имотът:

Не е налице съпружеска имуществена общност, тъй като купувачите няма сключен брак.

За да има общност на придобитото имущество, както е при съпрузите, законът изисква законен брак.

Приложим е чл. 59 от ЗЗД – неоснователно обогатяване.

Правото да иска да му бъде върната сумата обаче, партньорът е могъл да реализира в рамките на 5 годишен срок от заплащане на цената (на сключване на нотариалния акт за покупко- продажба на имота). Искът е бил предявен след раздялата на партньорите, настъпила след изтичане на 5 годишния срок.

Поради настъпила погасителна давност за вземането от 9 000 лева предявеният иск е бил отхвърлен, а партньорът е бил осъден да заплати разноските по съдебното дело на другата страна.

? В този случай съдът признава, че платилият партньор има правото да получи сумата от 9 000 лева от другия, но е отхвърлил иска като погасен по давност, считано от момента на плащането на цената на имота по правилата на 1л. 110 ЗЗД.

Така, партньорът, платил цената и изплатил потребителския кредит, е в невъзможност да си възстанови платено и остава съсобственик на имота с бившия си партньор, макар той нищо да не е платил и да е налице негово неоснователно обогатяване.

?Какво следва при раздяла и за какво да внимавате?

Ако живеете без брак и инвестирате във вещ или имот с него:

Пазете писмени доказателства – парични преводи, договори с продавача, банкови документи и извлечения.

Избягвайте „на честна дума“, особено при големи суми и сключете писмен договор помежду си с ясни условия още преди да подпишете предварителния договор за покупка на имот.

Какъв е проблемът при имот, закупен по време на съжителство без брак?

Възможната раздяла може да настъпи след 5 годишния давностен срок за възстановяване на половината от платената от Вас сума като продажна цена и ще се окажете съсобственик с лице, което няма никакъв финансов принос за закупуване на имота и ще трябва да делите имот, който на практика сте платили само Вие, понякога и с лишения!

Нуждаете се от правна помощ и консултация при имуществен спор след прекраено съжителство на семейни начала?

? Как може да помогне адвокат Трайкова?

✔️ Ще анализирам правните Ви рискове при съвместни покупки и ще изготвя задълбочена консултация на разбираем за Вас език.

✔️ Ще изготвя договор между партньорите при съжителство още преди закупуване на имота.

✔️ Ще защитя интересите Ви в съда при имуществен спор, възникнал след прекратяване на фактическото съжителство.

---

Най- често задавани въпроси при покупка на имот по време на фактическо съжителство:

❓ Може ли единият партньор да претендира сума, ако е платил целия имот, а двамата партьори са участвали в сделката и са съсобственици?

Да. Ако имотът е записан на двамата, но само единият е заплатил покупната цена, може да се претендира половината от цялата продажна цена по реда на неоснователното обогатяване по чл. 59 ЗЗД.

---

❓ Има ли значение дали двойката е живяла като съпрузи?

Да. В практиката на ВКС се признава съпружеско съжителство като трайна интимна, духовна и материална връзка. Но това не води до автоматични права върху имота или автомачично връщане на половината от сумата, съставляваща продажната цена на имота.

---

❓ Какви доказателства трябват при спор за половината пари?

Договори (заем, кредит, покупка)

Банкови преводи

Свидетелски показания

Експертизи

---

След колко време отпада правото да искам от другия партньор да ми възстанови половината от продажната цена за имота?

Обикновено давността по чл. 110 ЗЗД е 5 години от плащането, обикновено то се прави в деня на подписване на нотариалния акт. След този срок съдът ще отхвърли иска като неоснователен, защото паричното Ви вземане е погасено по давност.

---

По-добре ли е да се направи договор за участие в покупка?

Категорично – да. Предварителен договор или споразумение за дялове спестява бъдещи съдебни спорове, които както се убедихме от статията не са евтини.

---

След като партньорът не е плащал заедно с мен, не може ли да ми "върне" половината от имота?

Това може да стане само доброволно от самия партньор, ако прецени, че е морално след като не е плащал, че няма право да бъде съсобственик. Досега не съм попадала на такова поведение от неплатилия партньор.

---

Ако Ви предстои да инвестирате с партньора си в недвижим имоъ и имате колебания за правната страна на всички въпроси, които Ви вълнуват, можете да ме потърсите чрез формите за контакт, разположени на сайта ми. По време на консултацията ще получите дискретен и задълбочен отговор от адвокат, специалист по вещно право и сделки с недвижими имоти.

За контакт с адвокат Цветелина Трайкова

Препоръчано:

Категория Фактическо съжителство без брак

Категория Родителски права без брак.

Подобрения в чужд имот по време на фактическо съжителство.