Може ли да се променя цената по предварителен договор за покупка на имот?

Предварителният договор често се възприема като „почти окончателна сделка“. Подписвате като сте уговорили цена, срокове, начин на плащане – и очаквате, че именно при тези условия ще се стигне до нотариалния акт.

На практика обаче въпросът за цената понякога се оказва най-спорният момент, особено при договори за строителство и продажба на бъдещ имот.

Тогава възниква напълно разбираемият въпрос:

Може ли цената по предварителния договор да бъде променяна едностранно или само по съдебен ред?

Отговорът не е „да“ или „не“ по принцип. Зависи от вида на договора, уговорките между страните и конкретните факти.

Какво представлява предварителният договор и защо цената е един от най- важните негови елементи?

По силата на чл. 19 ЗЗД предварителният договор задължава страните в бъдеще да сключат окончателен договор при уговорените съществени условия – най-важните от които са предметът (кой е имотът) и цената (нейният размер).

Общото правило е ясно:

съдът не може да променя съдържанието на предварителния договор, когато го обявява за окончателен.

Той е длъжен да възпроизведе уговорките така, както страните са ги договорили в предварителния си договор.

Това правило защитава свободата на договаряне и правната сигурност. Но има една съществена особеност.

Кога предварителният договор не е „класическа продажба“

При много сделки „на зелено“ предварителният договор не е само обещание за продажба, а има и смесен характер:

• продажба на бъдещ недвижим имот и
• договор за изработка (строителство).

В тези случаи част от цената всъщност представлява възнаграждение за строителството. Именно тук се намесва чл. 266, ал. 2 ЗЗД. Какво казва законът: чл. 266, ал. 2 ЗЗД

Законът допуска корекция на възнаграждението по договор за изработка, когато:

по време на изпълнението надлежно определената цена на материалите или работната ръка се е изменила.

Това правило цели запазване на еквивалентността на престациите – нито една от страните да не се обогати неоснователно за сметка на другата.

Важно е да се подчертае:

това не означава автоматично право на увеличение на уговорената вече цена по предварителния договор.

Не всяко поскъпване води до промяна на цената.

Как мисли съдът на практика – съвременна позиция на ВКС

В Определение № 6004/22.12.2025 г. по гр.д. № 3418/2025 г., III г.о. на ВКС съдът дава много ясен и балансиран ориентир по този въпрос:

От него могат да се изведат няколко основни принципа:

1. Съдът не променя договора произволно"

При иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът по принцип възпроизвежда уговорените клаузи, включително цената, така както са ги договорили страните.

1. Изключение: когато договорът включва изработка: Ако предварителният договор има смесен характер (продажба + строителство), възнаграждението за изработката може да подлежи на изменение по чл. 266, ал. 2 ЗЗД.

2. Промяната в цената обаче не става „служебно“ от съда:

Увеличението на цената:

• не се предполага
• не се определя абстрактно

• изисква доказване – експертиза, конкретни данни за ръст на материали и труд и връзка с изпълнението на конкретния обект.

• ВКС допуска да се установи по съдебен ред , че исканото изменение на цената е основателно:

Продавачът–строител има правен интерес да установи по съдебен ред размера на увеличената цена, когато това е част от спора по обявяване на договора за окончателен.

1. Целта не е „наказание“ на купувача, а справедлив баланс на интересите на страните:

Съдът изрично подчертава, че ако не се приложи чл. 266, ал. 2 ЗЗД при доказано оскъпяване, това би нарушило принципите на добросъвестност и справедливост.

Чести грешки на страните по предварителния договор:

От страна на купувача:

• убеждението, че „цената никога не може да се пипа“;
• отказ да се анализира дали договорът съдържа елементи на изработка;
• игнориране на експертни доказателства за реално оскъпяване.

От страна на продавача:

• опит за едностранно увеличение без правно основание;
• позоваване на обща икономическа обстановка без конкретни данни;
• претенции за увеличение след като договорът вече е обявен за окончателен (което е недопустимо).

Какво е решаващо за изхода на такъв спор:

В практиката по подобни спорове съдът гледа:

• какво точно е уговорено в договора;
• има ли клауза, която изключва или допуска промяна на цената;
• кога и в какъв обем е настъпило оскъпяването;
• дали то е повлияло реално на изпълнението;
• дали искането за изменение е направено преди договорът да бъде обявен за окончателен.

Всеки от тези елементи има значение. Няма универсален отговор за всеки конкретен случай.

Какво можете да направите още преди да се стигне до съд:

• Анализирайте договора си – не само цената, а и характера му.
• Проверете дали е налице изработка, а не чиста продажба.
• Съберете документи и експертни данни, ако се твърди оскъпяване.
• Не разчитайте на „общи аргументи“ – съдът работи с факти.
• Навременната правна оценка често предотвратява дълги и скъпи спорове.

Ролята на адвоката при подобни спорове:

При предварителните договори спорът за цената рядко е само финансов. Той засяга: - възможността сделката изобщо да се финализира; - риска от неизпълнение; - последиците при обявяване на договора за окончателен.

Консултацията с адвокат по недвижими имоти и вещно право помага да се:

• прецени дали искане за промяна е допустимо;
• изгради правилна процесуална стратегия;
• избегнат действия, които по-късно се оказват необратими.

Следваща стъпка: професионален и спокоен разговор Ако сте страна по предварителен договор и имате спор относно цената – като купувач или продавач – е важно въпросът да се разгледа преди да предприемете действия.

Можете да запазите час за платена консултация с адвокат в Пловдив, за да обсъдим:

• характера на договора;
• реалните ви правни възможности;
• рисковете и разумните решения във вашия конкретен случай.

Консултацията не дава обещания. Тя дава яснота.

Запазете час за консултация

адвокат Цветелина Трайкова - Семейно, вещно и наследствено право | Пловдив

Още полезни статии от блога ми:

Риск при плащане на стоп капаро преди сключване на предварителен договор за покупко- продажба на имот.

Разваляне на предварителен договор за покупко- продажба на имот- предпоставки.

Независимо дали сте продавач или купувач на недвижим имот добро решение е да сключите предварителен договор.

Адвокат по вещно право и имоти в Пловдив – защита, сделки и спорове за собственост