Преместваем обект или строеж: ясните критерии на ВКС от адвокат

Клиент ми казва: "Искам да поставя сглобяема къща в имота си. Производителят казва, че е преместваема. Трябва ли ми разрешение за строеж?"

Отговорът не зависи от това как производителят е нарекъл това, което продава.

Отговорът на въпросите зависи от това как е конструирана и как ще я прикрепите към земята.

Върховният касационен съд даде изчерпателен отговор в два свои акта: Решение № 152/07.04.2010 г. (гр.д. № 831/2009 г.) и Определение № 5460/27.11.2025 г. (гр.д. № 4154/2024 г.):

Преценката дали един обект е преместваем или не се извършва по правилото на чл. 110 ЗС:

Ако вещта е трайно прикрепена към земята и не може да бъде отделена без разрушаването ѝ → недвижим имот (строеж). Ако вещта може да бъде разглобена без съществено увреждане → движима вещ (преместваем обект)

Ето как да разберете разликата преди да направите грешка, която може да ви струва собствеността:

Основното правило: чл. 110 ЗС определя характера на обекта.

Законовата дефиниция на недвижим имот: чл. 110 ЗС:

"Недвижими вещи са земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката."

Важното тълкуване на ВКС (Решение № 152/2010 г.)

ВКС установява: "Преценката за характера на временния обект се извършва по правилото на чл. 110 ЗС – ако разрешението за строеж и строителната документация са за вещ, трайно прикрепена към земята, която не може да бъде отделена без разрушаването ѝ, то се касае до недвижим имот, а ако вещта може да бъде разглобена без съществено увреждане – до движима вещ." Какво означава това практически? Временните обекти по чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ (отм.) могат да се изграждат, респ. поставят, както недвижими, така и движими вещи. Критерият за разграничение е единствен: Характеристика Недвижим имот: (строеж) Движима вещ: (преместваем) Прикрепване: Трайно към земята Може да се отдели Отделяне: Не може без разрушаване Може без съществено увреждане Разглобяване: Разрушава обекта Запазва индивидуализацията Правен статут: Недвижим имот Движима вещ

Легалната дефиниция на "преместваем обект":

§ 5, т. 80 от ДР на ЗУТ: "Преместваем обект" е обект, който: 1. Няма характеристиките на строеж 2. Може след отделянето му от повърхността и от мрежите на техническата инфраструктура да бъде преместван в пространството 3. Без да губи: Своята индивидуализация И/ИЛИ Възможността да бъде ползван на друго място със същото или с подобно предназначение 4. Поставянето му и/или премахването му НЕ изменя трайно: Субстанцията на земята Начина на ползване на земята Обекта, върху който се поставя или от който се отделя Кумулативност на условията Всички четири условия трябва да са налице едновременно. Ако липсва дори едно → обектът не е преместваем.

Практическото приложение:

Казусът от ВКС (Определение № 5460/2025 г.) Фактите:

Дружество построява два обекта - сглобяеми къщи "Холидей 1" и "Фемили 49" в село Зимница, върху терен собственост на Община Стралджа.

Дружеството твърди: Обектите са "преместваеми" по ЗУТ Следователно са негова собственост - Общината незаконно ги владее. Конструкцията на обектите (според съдебните експертизи):

Къщите включват: ✓ Монолитно изграден стоманобетонов фундамент ✓ Пространствен скелет от мастарни греди ✓ Вертикални дървени колони ✓ Конструктивни изолационни панели ✓ Хоризонтални и покривни греди ✓ Свързани към техническата инфраструктура (ВиК, ток)

Решението на ВКС:

Категоричен извод: Тези обекти НЕ са преместваеми. Те са строежи.

Защо?

При демонтаж:

✅ Остава бетоновият фундамент

✅ Разрушават се довършителните работи

✅ Изменя се трайно субстанцията на земята

✅ Обектите не могат да се преместят без загуба на индивидуализация

Правна последица:

Понеже няма издадено разрешение за строеж и право на строеж, собствеността върху къщите преминава към собственика на терена (Общината) по приращение (чл. 92 ЗС).

Резултат:

Дружеството губи собствеността Губи делото за обезщетение Губи цялата си инвестиция

Допълнителното разяснение от ВКС:

Временни обекти и градоустройствен статут Решение № 152/2010 г. - Разширено тълкуване

ВКС обяснява:

"Касае се до обекти, за които е дадена възможност временно да съществуват върху чужд терен и да бъдат ползвани по определено предназначение за конкретен срок или до предприемане действия по реализиране на предвиденото в плана териториално устройствено мероприятие."

След влизане в сила на ЗУТ, такъв обект може да придобие траен градоустройствен статут само при условията на § 17, ал. 2 ЗУТ, без значение дали обекта е с характеристиката на движима или недвижима вещ, доколкото правната норма не предвижда подобно условие във фактическия си състав.

Какво означава това?

Ключов принцип:

Дори обектът да е движима вещ (преместваем), за да придобие траен градоустройствен статут, трябва да отговаря на изискванията на § 17, ал. 2 ЗУТ.

Следователно:

Изискванията за форма при прехвърляне собствеността на временен обект по чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ (отм.) зависят изцяло от актера на обекта като движима или недвижима вещ.

Практически:

Ако е движима вещ → прехвърля се без нотариален акт (по общите правила за движими вещи). Ако е недвижим имот → изисква се нотариален акт.

Кога обектът е строеж: Конкретните критерии

Критерий 1: Има бетонова/монолитна основа Ако обектът има: Бетонов фундамент Монолитна плоча Каквато и да е основа вкопана/вградена в земята → Това е строеж (§ 5, т. 38 ДР на ЗУТ) Защо? При демонтаж на обекта, основата остава. Това изменя трайно субстанцията на земята → критерият от § 5, т. 80 ДР на ЗУТ НЕ е изпълнен. Критерий 2: Трайна връзка с техническата инфраструктура Ако обектът е свързан към: ВиК мрежа Електрическа мрежа Канализация Отоплителна инсталация по начин, който изисква монтаж на вътрешни инсталации и не позволява отделяне без нарушаване на целостта → Обектът не е преместваем ВКС категорично (Определение № 5460/2025 г.): "Връзката с мрежите на техническата инфраструктура по начин, който не позволява отделянето без нарушаване на целостта, превръща обекта в строеж." Критерий 3: Невъзможност за отделяне без разрушаване.

Тест:

Ако демонтирате обекта:

А) Какво остава на терена?

✅ Нищо (или минимални следи) → Вероятно е преместваем

❌ Фундамент, основа, части от конструкцията → Строеж

Б) Трябва ли да разрушите части?

✅ Не, просто разглобявате → Вероятно е преместваем

❌ Да, трябва да скъсате връзки, да разбиете елементи → Строеж

В) Може ли да се използва на друго място?

✅ Да, веднага със същата функция → Преместваем

❌ Не без ремонт/възстановяване → Строеж.

Последиците от грешна класификация

Сценарий 1: Мислите че обектът е преместваем, а е строеж - в собствен имот. Последици: ✓ Незаконно строителство ✓ Заповед за премахване от Община ✓ Принудително премахване за ваша сметка ✓ Административна санкция (глоба до 20,000 лв за физически лица) Пример: Поставяте "сглобяема къща" на бетонова плоча без разрешение. Община установява нарушението → заповед за премахване. Не премахвате доброволно → принудително премахване (с багер) → сметката идва при вас.

Сценарий 2: Мислите че е преместваем, а е строеж - в чужд имот Последици (най-тежки): ✓ Собственикът на имота придобива собствеността по приращение (чл. 92 ЗС) ✓ Губите собствеността върху обекта ✓ Губите цялата инвестиция ✓ Няма право на обезщетение (освен при добросъвестност) Реален казус от ВКС: Дружеството построява къщи за стотици хиляди лева. Мисли, че са "преместваеми". Съдът установява, че са строежи. Резултат: Общината става собственик. Дружеството губи всичко.

Сценарий 3: Поставяте преместваем обект без разрешение за поставяне Дори да е преместваем, често се изисква разрешение за поставяне (по общинска наредба). Последици: ✓ Заповед за премахване ✓ Глоба ✓ Ако е в защитена територия/курортна зона - по-високи санкции

Как да се предпазите:

Задължителна процедура Стъпка 1: Проверете конструкцията ПРЕДИ покупка Попитайте доставчика/производителя: ✓ Какъв тип основа изисква обектът? ✓ Как се свързва към инсталации? ✓ Може ли да се премести без демонтаж на части? ✓ Има ли референции за законно поставени обекти? Поискайте писмена информация: ✓ Технически спецификации ✓ Начин на монтаж ✓ Сертификати (ако има)

Стъпка 2: Проверете правния статут на терена Ако теренът е ваш: ✓ Проверете дали може да се строи (според ПУП) ✓ Проверете предназначението на имота ✓ Вземете становище от Община Ако теренът е чужд: ✓ Задължително сключете договор за ползване ✓ В договора уредете съдбата на обекта при прекратяване ✓ Ако обектът е строеж → учредете право на строеж (нотариален акт) Стъпка 3: Подайте запитване до Община Най-сигурният начин: Подайте писмено запитване с: ✓ Описание на обекта ✓ Технически характеристики ✓ Начин на монтаж ✓ Точно местоположение Попитайте директно: "Предвиждам да поставя обект с характеристики [описание]. Моля да ми отговорите: Обектът е ли строеж по смисъла на ЗУТ или преместваем обект? Необходимо ли е разрешение за строеж? Ако не, необходимо ли е разрешение за поставяне?" Общината е длъжна да отговори в 14-дневен срок (по АПК). Отговорът е писмен и задължителен → защитава ви при бъдещ спор. Стъпка 4: Получете необходимите разрешения Ако е строеж: ✓ Разрешение за строеж ✓ Инвестиционен проект ✓ Упълномощен строител ✓ Строителен дневник ✓ Разрешение за ползване (след завършване) Ако е преместваем: ✓ Разрешение за поставяне (по общинска наредба - ако се изисква) ✓ Договор за ползване на терена (ако теренът е чужд) Стъпка 5: Документирайте всичко Задължително съхранявайте: ✓ Фактура за покупка на обекта ✓ Договор с доставчик/изпълнител ✓ Снимки преди/по време/след монтаж ✓ Всички разрешения ✓ Кореспонденция с Община Защо? При спор ще трябва да докажете: Че сте собственик на обекта (ако е движима вещ) Че сте действали добросъвестно Че сте спазили процедурите Специален случай: Договор за ползване на чужд терен Задължителни клаузи за защита Ако поставяте обект (строеж или преместваем) в чужд имот, договорът ТРЯБВА да съдържа: Клауза 1: Характер на обекта "Ползвателят има право да постави [точно описание на обекта], който представлява [движима вещ/строеж] съгласно становище на Община [номер/дата]." Клауза 2: Собственост "Обектът остава собственост на ползвателя за целия срок на договора." "Собственикът на терена изрично се отказва от права по чл. 92 ЗС (приращение) по отношение на поставения обект." Клауза 3: Съдба при прекратяване Вариант А (за преместваеми): "При прекратяване на договора, ползвателят се задължава да премахне обекта в срок до [X] дни и да възстанови терена в предишното състояние." Вариант Б (за строежи): "При прекратяване на договора: Ползвателят има право да изкупи дела на собственика в имота, или Собственикът изкупува обекта на пазарна оценка, или Продава се имотът заедно с построеното и сумата се разпределя съобразно приноса." Клауза 4: Разрешения "Ползвателят се задължава да получи всички необходими разрешения от компетентните органи преди поставяне/строеж."

Отговори на важните въпроси:

В: Купих "сглобяема къща" която производителят нарича "мобилна". Значи ли това че е преместваема? О: Не. Наименованието не определя правния статут. Важно е как я монтирате. Ако има бетонова основа и свързване към мрежи → става строеж, независимо от името.

В: Ако поставя обект БЕЗ бетонова основа, но го свържа към ток и вода, е ли строеж? О: Зависи. Ако връзката е трайна (монтирани вътрешни инсталации, които не могат да се отделят без разрушаване) → вероятно е строеж. Ако е временна (удължител, маркуч) → може да е преместваем.

В: Поставих сглобяема къща в чужд имот преди 5 години. Имам ли право на обезщетение ако собственикът иска да си я вземе? О: Само ако сте били добросъвестен (не сте знаели че земята не е ваша). Трябва да докажете добросъвестност. Ако сте знаели → губите всичко без обезщетение.

В: Каравана на колела трябва ли разрешение? О: Караваната е движима вещ (преместваем обект). Но дори за преместваеми може да се изисква разрешение за поставяне в регулирани територии, курортни зони и т.н. Проверете общинската наредба.

В: Ако съм построил БЕЗ разрешение в мой имот, мога ли да узаконя? О: Зависи. Ако строежът отговаря на изискванията на ЗУТ и е в урегулиран имот → възможно е узаконяване (плащате глоба + такса). Ако е в земеделска земя или нарушава други правила → може да е невъзможно.

Заключение:

Разликата между "преместваем обект" и "строеж" не е въпрос на име или материал. А е въпрос на конструкция и начин на прикрепване към земята.

Правилото на ВКС е кристално ясно: Чл. 110 ЗС определя характера:

✓ Трайно прикрепено към земята + не може да се отдели без разрушаване = недвижим имот (строеж)

✓ Може да се разглоби без съществено увреждане = движима вещ (преместваем обект) Допълнителните критерии от § 5, т. 80 ДР на ЗУТ:

✓ Може да се премества без загуба на индивидуализация

✓ Поставянето и премахването не изменя трайно земята

✓ Може да се ползва другаде със същото предназначение Критичните грешки:

❌ Разчитане на име от производител

❌ Предполагане че "сглобяема" = "преместваема"

❌ Поставяне без проверка с Община

❌ Изграждане в чужд имот без договор

Правилната процедура:

✅ Проверка на конструкцията преди покупка

✅ Запитване до Община за статута

✅ Получаване на необходимите разрешения

✅ Договор за ползване (ако теренът е чужд)

✅ Документиране на всичко

Грешката може да ви струва собствеността. Правилната подготовка я предотвратява.

Адвокат Цветелина Трайкова Вещно право и имоти | Пловдив

Ако планирате да поставите обект и искате да сте сигурни че правите нещата законно, нека разговаряме. Една консултация преди монтажа предотвратява загуба на собственост.

Запазете консултация

---

ПРАВНА БАЗА:

Тази статия е базирана на следните съдебни актове:

• Решение № 152/07.04.2010 г. на ВКС по гр.д. № 831/2009 г., II г.о. • Определение № 5460/27.11.2025 г. на ВКС по гр.д. № 4154/2024 г., II г.о.

Приложимо законодателство: • Закон за собствеността (ЗС), чл. 92, чл. 110 • Закон за устройство на територията (ЗУТ), § 5, т. 38, т. 80 от ДР