Придобивната давност е едно от най-често погрешно разбираните основания за придобиване правото на собственост върху недвижим имот.
Съдебната практика на ВКС показва ясно, че: не времето, а доказаното владение решава спора.
Именно затова две на пръв поглед сходни житейски ситуации водят до противоположни съдебни резултати.
Същност на придобивната давност – закон и практика
Съгласно чл. 79 ЗС, правото на собственост върху недвижим имот се придобива при:
- 10 години владение за недобросъвестното владение и
- 5 години, ако владението е добросъвестно
Но съдът изисква много повече от формално изтичане на определения в закона срок, за да се приеме, че един имот е придобит чрез давностно владение.
ВКС последователно приема в своята съдебна практика, че:
- владението трябва да е явно, спокойно, непрекъснато и несъмнено
- владелецът трябва да има реално поведение като собственик, а не само формално ползване върху имота
владението трябва да е такова, че да може да бъде възприето от собственика и трети лица
Най- важният въпрос: кога започва владението
Това е най-често пропусканият елемент при доказване на придобивна давност.
ВКС изрично подчертава:
трябва да се докаже кога и как е установена фактическата власт върху имота, за да се прецени дали е изтекла давността
Без този начален момент:
- не може да се изчисли срокът на владението
- не може да се прецени дали владението е било явно
- не може да се прецени и срещу кого е насочено
Практически пример:
В Решение № 61/2022 г. на ВКС
- страната твърди, че владее имота от 1999 г.
- няма доказателства обаче кога и с какви действия реално е започнала фактическата власт
Извод на ВКС:
→ възражението за давност се отхвърля като недоказано
Владение vs. държане – решаващото разграничение
В практиката това е най-честият „капан“: не се прави разграничение между държател и владелец на имота:
- Държател – ползва имота със съгласие на неговия собственик
- Владелец – държи имота като свой
ВКС приема:
когато фактическата власт е предоставена (напр. от родител на дете за ползване на един имот), то това е държане, а не владение на имота
Практически пример:
Отново в Решение № 61/2022 г.:
- син ползва имот, даден му от родителите, за да живее със семейството си
- извършва ремонти, огражда, живее там
Въпреки това:
→ няма придобивна давност
Причина:
ползването е предоставено от родителите → липсва установено самостоятелно владение от страна на сина върху имота.
Кога съдът признава владение – реални действия
Владението не е декларация на едно лице, че владее имота повече от 10 години. Владението е активно и видимо за всички поведение.
ВКС приема:
необходимо е упражняване на фактическа власт чрез действия по стопанисване, които са видими за всички
Пример:
В Решение № 197/2017 г. е разгледан следния пример:
- лице обработва земеделски имот
- засажда култури
- извлича продукция
→ съдът приема, че има владение
Противоположен пример е разгледан в Решение № 68/2013 г.:
- извършени са административни действия
- има инвестиционни намерения за застрояване на имота
→ съдът отрича да има владение
липсата на реална фактическа власт върху имота изключва владение
Особена хипотеза: владение чрез другиго
Законът допуска владение и чрез трето лице (чл. 69 ЗС), но само ако:
- първоначално е установено владение от това трето лице
- след това владението се упражнява чрез другиго
Практически пример
В Решение № 61/2022 г. е разгледана следната хипотеза на владение чрез другиго:
- твърди се, че майка владее чрез сина
- няма обаче доказателства, че тя първа е установила владение върху имота
→ съдът отхвърля искането да се признае владението чрез трето лице.
Извод:
не може да се „създаде“ владение чрез другиго, ако липсва първоначално установяване на владение
Изключително важен казус: владение след продажба на имота
Това е често срещана житейска ситуация:
- продавате имот
- оставате да живеете в него
Правен режим
ВКС приема:
- това е държане, не владение
- давност започва да тече само ако има явно противопоставяне на продавача на имота срещу купувача
необходимо е демонстриране на намерение за своене спрямо новия собственик
Влияе ли знанието за чужда собственост?
Често се твърди:
„Знаех, че имотът е чужд → значи не мога да го придобия“
ВКС отхвърля подобно разбиране:
без значение е дали владелецът знае кой е собственикът или не
Решаващо е:
- има ли владение с всичките необходими елементи
- има ли прекъсване на владението
Кога давност не тече или бива прекъсвана
Съдът изследва:
- съдебни дела между страните
- има ли действия по принудително изпълнение
- противопоставяне от собственика на владлеца
Пример:
В Решение № 280/2011 г.
- между страните са водени съдебни процеси
- владелецът знае за тях
→ владението е смутено
→ давността не води до придобиване на недвижимия имот (липсва непрекъснатост на владението)
Систематичен извод от практиката на ВКС
Критерии за успех на иск за установяване на право на собственост върху имот, придобит по давност:
- Ясно начало на владението
- Реални и активни действия на собственик от страна на владелеца
- Явно владение- демонстрирано спрямо собственика и всички останали
- Липса на съгласие от страна на собственика за ползване на имота
- Непрекъснатост за 10 години/ 5 години
При липса на който и да е от тези елементи → искът за собственост ще се отхвърли.
Контрааргументи:
Твърдение: „Живея в имота от години“
→ съдът изисква доказателства за владение, не за пребиваване в имота
Твърдение: „Плащам данъци“
→ не доказва владение
Твърдение: „Ремонтирах имота“
→ може да е държане, ако е със съгласие на собственика
Твърдение: „Имам нотариален акт по давност“
→ подлежи на съдебен контрол и отмяна, ако в съдебното производство не се докаже владение с всичките му елементи
Извод
Съдебната практика е последователна:
Придобивната давност не се предполага – тя се доказва.
И най-често:
- хората губят дела, защото не са доказали да са владелци
- или не могат да докажат началото на владението
Ако:
- владеете имот без документи
- някой претендира ваш имот по давност
- имате спор със съсобственик или роднина за имота
→ не разчитайте на „времето“ или на "платените данъци", а на правната стратегия.
Адвокат Цветелина Трайкова – адвокат по вещно право в Пловдив
ще ви даде конкретен отговор:
- имате ли реален шанс за придобивна давност
- или рискувате да загубите имота си
📞 Свържете се за консултация – защото при придобивната давност всеки факт има значение.
