Как се разпределя реалното ползване на съсобствено дворно място, ако е застроено?

В практиката ми като адвокат по вещно право в Пловдив често се срещам с клиенти, които споделят:

„Живеем в една къща, но съседите са застроили по-голяма част от двора и ни пречат да го ползваме.“

„Имам идеални части от имота, но не ползвам нито квадратен метър все едно не притежавам земя“

Тези спорове са преди всичко житейски напрегнати – най- често съсобствениците са близки роднини или съседи, с които живеете от години.

Днес ще разгледаме една специфична хипотеза на разпределяне на реалното ползване на съсобствен двор, в който единият съсобственик е построил и сграда.

Търсим отговор на въпроса: следва ли да се съобрази този факт, когато съсобствениците разпределят реалното ползване на двора?

Какво казва законът и какво казва съдът?

---

Законът – чл. 32 от Закона за собствеността:

Чл. 32 ал. 2 ЗС дава възможност всеки съсобственик да поиска реално разпределение на ползването на имота според своята квота в съсобствеността.

Възниква обаче въпрос: включва ли се застроената площ в това разпределение или не?

Отговорът дава ВКС в Решение № 430/03.04.2012 г. по гр.д. № 1565/2010 г.

---

⚖️ Какво постановява ВКС?

Върховният касационен съд постановява, че:

При разпределяне на ползването на съсобствено дворно място, застроените площи следва да се включат към правата на съсобственика, който е построил сградата.

Това е така, защото застроената част, макар и да е лично строителство на този съсобственик, представлява част от имота, която вече се използва, и не може да бъде разпределяна като „свободна“.

С други думи:

• ако някой съсобственик е построил сграда върху част от общия двор,

• тази част се счита за ползвана от него,

• и се включва към неговата квота при разпределението.

---

Пример от казуса, разгледан от ВКС:

В разглеждания случай:

Установено е по делото, че ищецът и ответниците притежават равни права на собственост върху дворното място.

Ицецът притежава в дворното място в лична собственост сграда. Ответниците са етажни собственици.

Въпросът е: следва ли площта, която заема сградата на ищеца да се счита за реално ползване на дворното място или да се разпределя само незастроената част?

Или с други думи: в тази хипотеза следва ли да се зачете принципа на съразмерност като се осигури на всеки от съсобствениците такава площ, включваща както застроена, така и незастроена част?

Можем да дадем само положителен отговор на въпроса, защото така се осигурява реално, пропорционално на квотата ползване на общия имот – както на свободната, така и на застроената площ.

---

Кога се прилага чл. 32 ЗС?

Можете да поискате реално разпределение на ползването, когато:

• сте съсобственик на имот.

• няма постигнато доброволно споразумение за ползване,

• имате пречки при достъпа до имота или не ползвате част от него, въпреки че имате идеални части.

Важно: съдебната практика изисква разпределението да бъде съобразено с фактическото положение – включително застроените площи, ако те вече са обособили реално ползване.

---

Какво да направите, ако имате проблем със съсобственици и не можете да ползвате съсобствения имот съгласно правата си?

Ако не можете да ползвате двора, гаража или дори част от постройка, въпреки че имате дял от дворното място:

1. Потърсете адвокат по вещно право – за анализ на нотариални актове, скица, строителни документи;

2. Поръчайте техническа експертиза – чрез вещо лице;

3. Подгответе иск по чл. 32 ЗС за разпределяне на ползването чрез съдебно решение.

Повече за иска за разпределяне на реалното ползване на съсоцствения имот прочетете тук: Как се разпределя реалното ползване на съсобствен имот?

---

Адвокат с опит в дела при разпределяне реалното ползване на съсобствен имот:

Като адвокат по вещни спорове в Пловдив и региона, работя с клиенти, които търсят справедлив достъп до имота си, включително при:

• наследствени имоти с недобросъвестни роднини;

• съсобственост върху дворове и къщи;

• случаи с оградени площи, поставени прегради, незаконни строежи в съсобствен имот.

📚 Ако искате да разберете как реално се подава иск пред съда за разпределяне на ползването и какво включва подготовката му, прочетете и статията: Реално разпределяне на ползването на съсобствено дворно място- съдебна процедура.

---

Най-често задавани въпроси за реалното ползване на двор при съсобственост

1. Как се разпределя двор при съсобственост?

Отговор:

Дворът при съсобственост се разпределя съгласно чл. 32 от Закона за собствеността – пропорционално на идеалните части на всеки съсобственик. Съдът може да разпредели ползването реално, когато няма споразумение между страните. ВКС приема, че застроената площ също се отчита при това разпределение.

---

2. Ако един от съсобствениците е застроил повече, имам ли право на по-голяма част от двора?

Отговор:

Да, имате право да поискате разпределение според законовите квоти. Съгласно решение на ВКС от 03.04.2012 г., съдът трябва да вземе предвид и вече застроената площ като част от ползването – така че да не се ощетява другият съсобственик.

---

3. Мога ли да поискам съдебно разпределение на двора, ако не го ползвам?

Отговор:

Да. Когато съсобственикът е лишен от реално ползване на част от общия имот, той може да заведе иск по чл. 32, ал. 2 ЗС. Това се нарича иск за реално разпределение на ползването, и се завежда пред районния съд по местонахождение на имота.

---

❓4. Може ли съсобственик да ми пречи да ползвам моята част от имота?

Отговор: Не. Всеки съсобственик има право да ползва имота съобразно своя дял, без да пречи на останалите. Ако Ви бъде ограничен достъпът до двора или постройките, имате право на защита по чл. 32 ЗС, както и на обезщетение в някои случаи.

---

5. Какви документи са нужни за иск по чл. 32 ЗС?

Отговор:

Най-често са необходими:

Нотариални актове на страните.

Скица и кадастрални планове.

Снимки, свидетелски показания (при нужда).

Адвокат по вещно право може да Ви съдейства при събиране и представяне на доказателства.

---

📞 Свържете се с мен

Ако се намирате в подобна ситуация, не се примирявайте.

Вашите права могат да бъдат защитени – стига да бъдат упражнени навреме.

Свържете се с мен за консултация: 📍Адвокат Цветелина Трайкова – вещно право в Пловдив 📞 0899 444 002 📧 info@traikova.bg

Повече за услугите, които предлагам като адвокат по Вещно право, можете да научите тук: Секция Вещно право