Пределите на съдебната делба на застроени парцели – анализ от адвокат

Поводът за написване на тази статия е консултация с клиент, страна по дело за делба, в което представената по делото заповед за разделяне на имота на две самостоятелни УПИ реално затваря достъпа до външните баня и тоалетна на съсобственичката. Този споделен с мен като адвокат по вещно право практически проблем показва колко решаващо е да бъде правилно разбрана и приложена процедурата по чл. 201 ЗУТ, както и да се прецени поделяемостта на застроените дворни места преди да се пристъпи към съдебна делба.

В тази връзка Решение № 288/02.06.2025 г. на ВКС по гр.д. № 1277/2024 г. дава задължителни разяснения за това кога делбата на застроен имот е допустима и кога – не.

Какъв е казусът пред ВКС?

Става дума за урегулиран поземлен имот, в който има две жилищни сгради:

едната – индивидуална собственост на единия съделител;

другата – етажна собственост, притежавана от трима съделители.

Районният и окръжният съд приемат, че имотът е поделяем и може да бъде разделен на два УПИ. Това заключение е основано на:

становище на главния архитект;

техническа експертиза, според която теренът е „преобладаващо стръмен“ и може да бъде разделен;

проект за изменение на ПУП.

Проблемът: няма заповед на кмета за изменение на плана за регулация, а без такава процедурата по чл. 201 ЗУТ е незавършена.

---

Ключовият въпрос: може ли да има делба преди да е издадена заповед по чл. 201 ЗУТ?

ВКС казва категорично: НЕ.

Защо?

За да е допустима делбата на застроено дворно място, трябва да са налице две условия:

1) От имота да могат да се обособят самостоятелни УПИ

Това включва спазване на изискванията за:

лице към улица,

площ,

отстояния,

функционално обслужване на сградите.

2) Да е завършена административната процедура по чл. 201 ЗУТ

Това означава:

становище на главния архитект ✔

предписание за проект ✔

внесен проект ✔

заповед на кмета – ✖ (липсва)

При липса на заповед няма завършена процедура. А без завършена процедура съдът няма право да допуска делба.

---

Какво задължава ВКС съдилищата да правят?

Решението поставя строги стандарти:

1. Съдът е длъжен служебно да съдейства за процедурата по чл. 201 ЗУТ

Не е необходимо страните да подават специални молби – това следва от принципа на служебното начало в делбата.

1. Без влязъл в сила административен акт делба не може да бъде допусната

Актът трябва да е именно заповед на кмета, а не просто становище на главния архитект.

1. Съдът може да контролира законосъобразността на становището на главния архитект

То не е обвързващо – съдът може да даде задължителни указания.

---

Защо това решение е толкова важно за собствениците?

Погрешно допусната делба може да доведе до:

загуба на достъп до санитарни помещения;

невъзможност за ползване на част от имота;

неработещи регулации;

бъдещи административни спорове;

реален риск за нарушаване на правото на собственост.

Точно това видях при моя клиент: проектът, който разделя имота, отрязва пътя към външната баня и тоалетна, правейки имота почти неизползваем за живот.

---

Какво да правят страните по дела за делба на застроени имоти?

1. Проверете реалната поделяемост на имота

Не само „по документи“, а по достъп, конфигурация и обслужващи постройки.

1. Настоявайте съдът да задейства процедурата по чл. 201 ЗУТ

Това е негово задължение – не оставяйте процедурата недовършена.

1. Изискайте проектът за ПУП да бъде изпратен до кмета

Без заповед няма делба.

1. Ако има опасност делбата да засегне достъп до баня, тоалетна, кухненски бокс или други ключови зони – това е червен флаг

Това е сериозен аргумент срещу допускането на делба.

---

Заключение

Решение № 288/02.06.2025 г. на ВКС поставя ясен стандарт: Делба на застроено дворно място без завършена процедура по чл. 201 ЗУТ е недопустима.

Това е гаранция за защита на собствениците и за предотвратяване на ситуация, в която делбата създава повече проблеми, отколкото решава – включително случаи, в които човек остава без достъп до основни помещения.

---

Ако имате спор за делба на застроен имот, две къщи в един парцел, проблем с достъп или регулация – запишете час за консултация

Ще получите:

правен анализ според практиката на ВКС,

преценка за поделяемостта,

стратегия за защита на правата ви.

Позвънете сега