Поводът за написване на тази статия е консултация с клиент, страна по дело за делба, в което представената по делото заповед за разделяне на имота на две самостоятелни УПИ реално затваря достъпа до външните баня и тоалетна на съсобственичката. Този споделен с мен като адвокат по вещно право практически проблем показва колко решаващо е да бъде правилно разбрана и приложена процедурата по чл. 201 ЗУТ, както и да се прецени поделяемостта на застроените дворни места преди да се пристъпи към съдебна делба.
В тази връзка Решение № 288/02.06.2025 г. на ВКС по гр.д. № 1277/2024 г. дава задължителни разяснения за това кога делбата на застроен имот е допустима и кога – не.
Какъв е казусът пред ВКС?
Става дума за урегулиран поземлен имот, в който има две жилищни сгради:
едната – индивидуална собственост на единия съделител;
другата – етажна собственост, притежавана от трима съделители.
Районният и окръжният съд приемат, че имотът е поделяем и може да бъде разделен на два УПИ. Това заключение е основано на:
становище на главния архитект;
техническа експертиза, според която теренът е „преобладаващо стръмен“ и може да бъде разделен;
проект за изменение на ПУП.
Проблемът: няма заповед на кмета за изменение на плана за регулация, а без такава процедурата по чл. 201 ЗУТ е незавършена.
Ключовият въпрос: може ли да има делба преди да е издадена заповед по чл. 201 ЗУТ?
ВКС казва категорично: НЕ.
Защо?
За да е допустима делбата на застроено дворно място, трябва да са налице две условия:
1) От имота да могат да се обособят самостоятелни УПИ
Това включва спазване на изискванията за:
лице към улица,
площ,
отстояния,
функционално обслужване на сградите.
2) Да е завършена административната процедура по чл. 201 ЗУТ
Това означава:
становище на главния архитект ✔
предписание за проект ✔
внесен проект ✔
заповед на кмета – ✖ (липсва)
При липса на заповед няма завършена процедура. А без завършена процедура съдът няма право да допуска делба.
Какво задължава ВКС съдилищата да правят?
Решението поставя строги стандарти:
- Съдът е длъжен служебно да съдейства за процедурата по чл. 201 ЗУТ
Не е необходимо страните да подават специални молби – това следва от принципа на служебното начало в делбата.
- Без влязъл в сила административен акт делба не може да бъде допусната
Актът трябва да е именно заповед на кмета, а не просто становище на главния архитект.
- Съдът може да контролира законосъобразността на становището на главния архитект
То не е обвързващо – съдът може да даде задължителни указания.
Защо това решение е толкова важно за собствениците?
Погрешно допусната делба може да доведе до:
загуба на достъп до санитарни помещения;
невъзможност за ползване на част от имота;
неработещи регулации;
бъдещи административни спорове;
реален риск за нарушаване на правото на собственост.
Точно това видях при моя клиент: проектът, който разделя имота, отрязва пътя към външната баня и тоалетна, правейки имота почти неизползваем за живот.
Какво да правят страните по дела за делба на застроени имоти?
- Проверете реалната поделяемост на имота
Не само „по документи“, а по достъп, конфигурация и обслужващи постройки.
- Настоявайте съдът да задейства процедурата по чл. 201 ЗУТ
Това е негово задължение – не оставяйте процедурата недовършена.
- Изискайте проектът за ПУП да бъде изпратен до кмета
Без заповед няма делба.
- Ако има опасност делбата да засегне достъп до баня, тоалетна, кухненски бокс или други ключови зони – това е червен флаг
Това е сериозен аргумент срещу допускането на делба.
Заключение
Решение № 288/02.06.2025 г. на ВКС поставя ясен стандарт: Делба на застроено дворно място без завършена процедура по чл. 201 ЗУТ е недопустима.
Това е гаранция за защита на собствениците и за предотвратяване на ситуация, в която делбата създава повече проблеми, отколкото решава – включително случаи, в които човек остава без достъп до основни помещения.
Ако имате спор за делба на застроен имот, две къщи в един парцел, проблем с достъп или регулация – запишете час за консултация
Ще получите:
правен анализ според практиката на ВКС,
преценка за поделяемостта,
стратегия за защита на правата ви.
