Какви права имам като съсобственик на дворно място, ако то е застроено със сграда в режим на етажна собственост и с други сгради, които са индивидуална собственост на лица, без значение дали притежателите им са етажни собственици или не.

Когато притежавате имот в режим на съсобственост с други лица често възникват остри конфликти относно ползването на дворното място.

Най- често в практиката ми на адвокат по вещно право спорът се води за паркиране на автмобили в съсобственото дворно място.

Този проблем става особено чувствителен, когато става дума за дворно място, което се ползва едновременно от няколко собственици, които са решили, че само те ще ползват дворното място, а друг съсобственик (съсобственици) нямат това право.

В свое съвсем ново определение Върховният касационен съд (ВКС) даде подробни и ясни разграничителни критерии кога дворното място следва да се счита за обща част и ползването му се решава от Общото събрание на Етажна собственост по реда на ЗУЕС и кога ползването се урежда от правилата на Закона за собствеността и решението на Общото събрание няма никакво правно значение в отношенията между съсобствениците на дворното място. Определението на ВКС ясно подчертава правата Ви като съсобственик и изяснява какво можете да направите, ако останалите съсобственици ограничават достъпа ви до дворното място, така че да не можете да го ползвате пълноценно спрямо правата си, включително и да паркирате автомобила си.

Конкретният случай е следният:

В казуса, разгледан от ВКС, съсобственик на апартаменет в сграда в режим на етажна собственост и 1/4 идеална част от дворно място, е лишен от правото си да ползва дворното място като паркира автомобила си в него.

Останалите съсобственици, които общо притежават останалите 3/4 ид. част от дворното място, както и аапартаменти в сградата, са взели решение на Общо събрание на етажната собственост да забранят паркирането на автомобили в двора. Освен това те са ограничили и достъпа до самия двор като са поставили големи саксии, люлки, декоративни предмети и са взели решение порталната врата, през която преминават автомобили да се заключва. Реално така и умишлено пречат на другия си съсобственик да ползва своята идеална част от двора като вкарва автомобила си и паркира в свободното пространство.

След взетото решение от Общото събрание на етажната собственост ограниченият съсобственик предявил иск пред съда, с който останалите съсобственици бъдат осъдени да прекратят неоснователните си действия, с които му пречат да ползва пълноценно правото си на собственост върху дворното място като му осигурят пълноценен достъп до имота с автомобил чрез предаване на ключ от порталната врата, за да може да преминава с автомобила си и да паркира.

Конкретните факти по казуса са следните:

В съсобственото дворно място има построена жилищна сграда на два етажа с четири жилища и кухня в сутерена (бивш гараж), т.е. сградата е в режим на етажна собственост. Дворното място е застроено и с допълнителни самостоятелни сгради: два гаража и складово помещение, които са обединени в една обща сграда, но принадлежат на различни лица. Площта на имота е 652 кв.м. застроената част е 239 кв.м., незастроената е 412 кв.м., от които затревена част - 200 кв. м, и алея, рампи и пътеки: 212 кв.м. В двора няма обособени места за паркиране.

Другите съсобственици притежават: първият е собственик на апартамент, сутеренна стая и гараж в сутерена на къщата и на 1/ 4 идеална.част от двора; вторите са собственици на апартамент, сутеренна стая , мазе и гараж в двора и на 1/4 идеална.част от двора; и третите имат също жилище в сградата, гараж в двора и 1/4 ид.ч. от дворното място. Тези именно съсобственици провели Общо събрание на етажната собственост и взели решение в двора да не се паркират автомобили, голямата портална врата да се отваря само при необходимост от товаро-разтоварни или други подобни дейности, а през останалото време да бъде заключена; да се осигурят ключове на малката портална врата, през която влизат в двора за всички собственици и същата да се заключва. До другият съсобственик е било отправено предупреждение, че за нарушение на решението на Общото събрание да не се паркира в двора, ще бъде съставен констативен протокол. Взето е и допълнително решение от тези съсобственизи да подадат срещу съсобственика, който паркира в двора и жалба пред компетентните институции, че не изпълнява решението но Общото събрание и продължава да паркира в двора.

При тези именно факти: сграда в режим на етажна собственост и дворно място, застроено със сгради, индивидуална собственост на отделни съсобственици, се питаме: обща част ли е дворното място или не? Могат ли етажните собственици да Ви забранят да паркирате в съсобственосто дворно място?

От отговора на този въпрос зависи и това как да се защитите, ако се намирате в ситуацията на съсобственика, който притежава 1/4 идеална част от двора и апартамент в жилищната сграда и правата Ви са ограничени от решение на Етажната собственост.

Какво е решението на ВКС по иска на съсобственичка за прекратяване на неоснователни действия на останалите съсобственици, с които пречат да упражни правото си на собственост върху дворното място? Може ли Общото събрание на етажната собственост в разглеждания случай да забрани на съсобственик да паркира в дворното място?

ВКС приема, че в тази хипотеза дворното място не е обща част по смисъла на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), а съсобствен имот, който се управлява според Закона за собствеността (ЗС).

Решенията на мнозинството съсобственици да ограничават ползването на двора с решение на Общото събрание на етажната собственост са неоснователни, като с това се пречи на реалното упражняване на правата на друг съсобственик.

Съдът ще защити правото на съсобственика като осъди останалите съсобственици да предоставят реален достъп до дворното място, включително с автомобил, като осигурят ключ за порталната врата и премахнат всички препятствия, които неоправдано ограничават това право. Категорично в разглежданата хипотеза се прилагат правилата на ЗС за управление на общата вещ, а не правилата на ЗУЕС. Какво означава това становище на съда за вас?

Ако се намирате в подобна ситуация и други съсобственици ограничават вашето право на ползване на дворното място, вие имате правна защита. Необходимо е да знаете следното:

Вашето право е защитено от Закона за собствеността (ЗС) – Никой съсобственик не може да ви лишава от достъп до дворното място или от възможността да го ползвате пълноценно. В противен случай ще бъде осъден от съда да преустанови неоснователните си действия, с които пречи напълноценното упражняване на Вашето право на собственост върху дворното място.

Решенията на общо събрание, които нарушават вашите права, могат да бъдат оспорени в съда – Съдът има правомощие да отмени подобни решения, ако противоречат на закона и нарушават правата ви.

Имате право на реален достъп и ползване на имота си – Ако съсобствениците ви пречат физически да ползвате имота, можете да потърсите съдействие от съда, който да ги задължи да прекратят тези действия като бъдат осъдени да Ви предадат ключа от порталната врата, да премахнат саксиите и люлките, които умишлено препятстват възможността да паркирате в двора.

Как да защитите правата си?

Ако сте изправени пред подобен конфликт за възпретятстване да паркирате в съсобственото дворна място в подобна хипотеза, препоръчително е да потърсите професионален съвет и правна помощ, която да ви ориентира за най-добрия подход към разрешаването на спора за ползване на съсобственото дворно място. Предвид, че е налице правен спор, то той следва да бъде решен от съда като предявите иск в защита на своето право на собственост.

Най-често задавани въпроси при съсобственост на дворно място:

Връщане към рубриката Вещно право

1. Какво да направя, ако останалите съсобственици ми пречат да ползвам дворното място?

Ако ви се ограничава достъпът или възможността за ползване, имате право да подадете иск по чл. 109 ЗС за защита на правото на собственост. Съдът може да разпореди преустановяване на неоснователните действия.

2. Може ли мнозинството от съсобствениците да вземе решение, което да ме лиши от достъп до двора?

Не. Дори и да притежават 75% от идеалните части, не могат да вземат решения, които ограничават вашето реално право на ползване. Подобни действия не представляват управление на вещта, а ограничаване на правото на собственост.

3. Кой закон се прилага при спорове за ползване на дворно място – ЗУЕС или ЗС?

Ако в двора има сгради в индивидуална собственост (напр. гаражи, сервизни постройки), дворното място не е обща част по ЗУЕС и се прилага Законът за собствеността. Това означава, че общото събрание на етажната собственост няма компетентност да забранява ползването на този имот.

4. Мога ли да ползвам част от двора за паркиране на автомобил, ако съм съсобственик?

Да, освен ако това не пречи обективно на другите съсобственици. Правото на ползване включва достъп и възможност за нормално ползване според предназначението, включително с автомобил, ако инфраструктурата позволява.

5. Как да реагирам, ако съсобствениците поставят саксии, кашпи, ограждения, огради и пр. и други препятствия, за да не мога да паркирам, а съм съсобственик?

Тези действия могат да бъдат оспорени в съда като форма на неоснователни действия по смисъла на чл. 109 ЗС. Съдът ще прецени дали има надхвърляне на правата от страна на другите съсобственици. Ако такива има, те ще бъдат осъдени да премахнат препатствията, които са поставили.

6. Какво мога да направя, ако порталната врата се заключва и не ми дават ключ?

Имате право на равен достъп с всички останали съсобственици на дворното място. Можете да поискате ключ и съдействие чрез адвокат. При отказ – съдът ще задължи останалите съсобственици да ви осигурят достъп, включително чрез предоставяне на ключ.

7. Може ли общо събрание на етажна собственост да ми забрани да ползвам дворно място?

Не. Общото събрание не може да приема решения, които лишават съсобственик от правото му на достъп и ползване на съсобствено дворно място. Според практиката на ВКС, когато дворното място не е обща част по смисъла на ЗУЕС, а съсобствен имот, важат правилата на Закона за собствеността. Всеки съсобственик има право да ползва имота според своята идеална част, стига да не пречи на другите. ➡️ Вижте конкретен пример от практиката: Когато дворното място не е обща част Общото събрание на етажната собственост не взима решения за неговото управление и ползване

8. Какви доказателства са необходими при съдебен спор за съсобственост върху двор?

• Нотариални актове за собственост;

• Протоколи от събрания на Етажната собственост, които показват взетите решения.

• Снимки на прегради или пречки за достъп.

• Свидетелски показания.

• Констативни протоколи от общото събрание или управителя

• Техническа експертиза, назначена от съда ще изчисли незастроеното дворно място също ще покаже и разположенията на препятствията и пр.

---

📄 За възможността при спор за ползване на съсобствено дворно място да бъде разпределено ползването му между съсобствениците, прочетет тук: Как се разпределя реалното ползване между съсобственици при липса на съгласие?

---

ℹ️ За професионална защита на вашите права като съсобственик се свържете с адвокат Цветелина Трайкова, специалист по вещно и наследствено право в Пловдив в защита правата Ви като съсобственик.

Свържете се с мен за консултация като ползвате формите за контакт тук