Има ли разлика между задатък и капаро при предварителен договор за покупка на имот.

За да стигнем до отговора на този въпрос, ще разгледаме един реален пример от практиката ми:

страни по бъдещия договор за покупко- продажба на имот сключват споразумение, в което са уговорили бъдещите параметри на предварителния и окончателния договор: кой е имотът на каква цена се купува, на кои дати ще бъде изплащана цената за имота, разсрочена на отделни тряншове.

Страните по споразумението са уговорили и, че още в деня на подписване на споразумението, купувачът ще преведе на продавача сумата от 10 000 евро като част от общо уговорената цена, а продавачът да се снабди с всички документи до деня на нотариалната сделка. Уговорили се и предварителен договор да сключат седем дни след заплащане на сумата от 10 000 евро.

По уговорката купувачът платил на продавача сумата от 10 000 евро.

До деня на нотариалната сделка продавачът се снабдил с нужните му документи, но купувачът се отказал от сделката като пискал от продавача да му върне сумата от 10 000 евро, която вече платил като част от уговорената цена.

Продавачът отказал да върне сумата от 10 000 евро, получена от купувача, като счел, че има правото да я задържи, тъй като тя играе ролята на задатък и не следва да я връща на купувача.

Ето го и основният въпрос: сумата от 10 000 евро играе ли роля на капаро като част от прадажната цена или е задатък, който има обезпечителна функция и се дължи в двоен размер?

Критерият, по който ще направим разлика е следният:

Съществуването на уговорка за задатък се установява от съдържанието на всеки договор. Ако договорът съдържа клаузи, чрез които страните придават на авансово платената сума в случая 10 000 евро, обезпечителна и обезщетителна функции чрез изрично уреждане на последиците в случай на неизпълнение, то предадената сума има качеството на задатък. Или простичко казано: ако в договора е уговорено, че авансовата сума се дължи от неизправната страна по договора в двоен размер, то това е задатък.

Ако договорът не съдържа такива уговорки или страните са изключили изрично значението на авансово платената цена на задатък в случай на договорно неизпълнение, клауза за задатък не е налице.

Законът не забранява по един двустранен договор функциите на задатъка да бъдат придадени и на авансово платените суми. В този случай капарото би представлявало част от продажната цена и ще подлежи на приспадане при изпълнението, като при неизпълнение – ще се задържи или върне в уговорения от страните размер, а при липса на изрична уговорка на страните: в предвидения двоен размер.

Във всеки един конкретен случай дали е налице съглашение за задатък следва от съдържанието на договора.

В разглеждания от нас казус сумата от 10 000 евро съгласно краткото изложение на съдържанието на договора в началото на статията, има качеството на част от продажната цена, т.е. на капаро. Страните не са предвидили последци при неизпълнение: връщането й в двоен размер, което единствено би позволило на продавача да задържи сумата от 10 000 евро. И именно, защото на тази сума не е предадена функция на задатък продавачът дължи да я върне на купувача, в противен случай и при развален договор случай се обогатява неоснователно с нея.

Практическа полза от настоящата статия, ако Ви предстои да закупите недвижим имот като сключите предварителен договор:

Ако искате задатък:	Ако искате капаро:
Използвайте думата задатък	Използвайте думата аванс
Изрично запишете: "При неизпълнение на продавача сумата се връша в двоен размер; при неизпълнение на купувача сумата се задържа".	При банковия превод на сумата пишете основание:"първа вноска" или "аванс".
Сложете срокове за подготовка на документи, ясно посочете задълженията на продавача и задълженията на купувача.	Запишете: "Сумата се приспада от общата продажна цена; при разваляне на договора се връща".

Отговори на 3 от най- честите въпроса:

Мога ли да задържа капа̀рото, ако купувачът се откаже от договора?

— Можете да задържите капарото, ако договорът съдържа изрична неустойка или сумата, предназначена за "капаро" е посоена, че има обезпечителна функция. Иначе връщате сумата.

Задатъкът по предварителния договор трябва ли да е 10 % от цената на имота?

— Няма законов минимум/максимум. Съдът ще намали „наказателна“ сума, само ако е прекалено висока.

Мога ли да уговоря двойно обезпечение: едновременно задатък + неустойка в предварителния договор?

— Допустимо е в предварителен договор да се уговори едновременно задатък и неустойка при неизпълнение, но съдът, ако се стигне до правен спор, ще редуцира, ако общият ефект е прекомерен.

Какво печелите, когато включите адвокат преди да подпишете предварителен договор за имот:

Рисков момент	Как адвокатът го неутрализира	Директна полза за Вас
Собственост и тежести – ипотеки, възбрани, съсобственици	Прави детайлна проверка в Имотен регистър, Служба по вписвания, кадастрална карта, ГРАО	Избягвате блокирани сделки и разходи по заличаване на стари тежести
„Скрит“ строителен риск – липса на разрешение, отклонения от проекта	Изисква актуална скица, строителни книжа и удостоверение за т.нар. „тежки“ доклади (чл. 181 ЗУТ)	Спестявате разходи за узаконяване и глоби
Неясна сума: капаро или задатък?	Формулира клауза за задатък/неустойка с точни последици при неизпълнение	Имате законово основание да задържите или получите двоен задатък
Платежен график – кога, колко, при какво условие	Вписва междинни проверки (тежести, акт 14/15), обвързва всеки транш със съответен етап	Плащате само ако продавачът изпълнява стъпка по стъпка
Срокове и санкции	Залага автоматична неустойка за всяко просрочие, начислява лихва по ЗЗД	Бюджетът Ви е защитен, не Ви „висят“ с месеци
Клауза „оставам без жилище“	Договаря обезщетение за наем или алтернативен имот при забавен акт 16	Живеете спокойно, без допълнителни разходи
Разваляне на договора	Уточнява ред: уведомление, срок за изпълнение, връщане на суми, съдебна компетентност	Ясен механизъм за изход, без насрещни претенции
Данъчни и такси	Калкулира данък прехвърляне, но и такса вписване, местен данък, ДДС (ако има)	Няма „изненадни“ 3–4-цифрени суми в деня пред нотариус
Репутация и натиск	Продавачът знае, че срещу него стои юрист – прави „обходните“ практики безсмислени	По-силна преговорна позиция, по-бързо придвижване на документи

Кратка статистика от практиката ми:

• 1 от 3 предварителни договора без адвокат съдържа невалидни или рисковани клаузи.
• Средната сума на задържан „задатък“ поради неясна формулировка е 5-10 % от цената на имота.

Допълнителен бонус: спокойствие и време:

Вие се концентрирате върху избор на имот и финансиране.

Аз като адвокат проверявам правното „дъно“, водя кореспонденцията с другата страна и спазвам всички срокове.

Резултат: подписвате договор, който работи за Вас, а не срещу Вас.

Искате бърза оценка? Изпратете проекта на предварителен договор (PDF) и в рамките на 24 ч. ще получите списък с рискове + предложение за корекции. Ценаta на тази адвокатска услуга е фиксирана и се приспада от хонорара, ако продължим с цялостното обслужване поВашата сделка.

адвокат Цветелина Трайкова Тел./WhatsApp: +359 88 492 8008 | info@traikova.bg „Правото в човешко лице“ – Вашият щит при всяка сделка с имот.

            За консултация запишете час тук:

Час за консултация по предварителен договор