Съгласно определението, дадено в чл. 38 от ЗС, общите части на сграда, която е в режим на етажна собственост обслужват самостоятелните обекти в сградата и предназначението им е да се ползват от всички етажни собственици или само от част от тях, ако има взето решение за това от етажните собственици. Защитата на етажните собственици при препятстван достъп до общи части е чрез негаторният иск за осигуряване на достъп до завзети от етажен собственик общи части.
При спор относно това дали част от сградата е обща част или е част от самостоятелен обект на правото на собственост, съдът следва да се произнесе в производството по негаторния иск, като съобрази доказателствата и прецени дали се касае за обща част /по естеството си или по предназначение/, създадена при изграждане на сградата и дали не е извършено преустройство по-късно, в резултат на което общата част да е променила своето предназначение и да се е превърнала в помещение, присъединено към някой от самостоятелните обекти в сградата при спазване на нормативните изисквания за това, предвидено в чл. 185 ал. 1 и ал. 3 ЗУТ.За изменението на предназначението на законно изграден обект се изисква решение на общото събрание на етажните собственици, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици – непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части – съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите.
За приобщаване на обща част в сграда – етажна собственост, към самостоятелен обект в етажната собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част на сграда – етажна собственост, се сключва договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост и одобрения проект, въз основа на които се издава разрешение за строеж.При неспазване на тези изисквания не настъпва вещно-транслативен ефект. На изследване подлежи и въпросът дали промените в сутерена и партерния етаж са станали още преди възникване на етажната собственост в хода на строителството, в който случай етажните собственици не могат да претендират достъп до помещения, които не са възникнали като общи части или след изграждането на сградата по проект са извършени промени и преустройства. Ако след изграждането на сградата са извършени промени в общите части, с които те са променени и преобразувани или присъединени към обекти на етажен собственик, следва да се установи дали това е станало със съгласието на етажните собственици по реда и при спазване изискванията на посочените по- горе разпоредби на ЗУТ.
Относим към спора е въпросът дали изобщо съществуват като самостоятелни обекти на собственост спорните обекти или на това са общи части, като факта, че същите имат самостоятелен идентификатор не ги превръща в самостоятелен обект на собственост – кадастралната карта няма вещно действие.Предвид характера на общите части и предназначението им, дори когато някои от общите части на сградата се намират в обект, който е индивидуална собственост на някой от етажните собственици, този етажен собственик е длъжен да осигурява достъп до тези общи части на останалите етажни собственици, когато това е необходимо за тяхното поддържане, ремонт и отчитане /ако се касае за измервателни уреди на общите инсталации/. Поради това предявен от етажни собственици срещу друг етажен собственик иск по чл. 109 ЗС за предоставяне достъп до общи инсталации на сградата е основателен, дори когато тези общи инсталации се намират в обект-индивидуална собственост на съответния етажен собственик, който препятства достъпа до тях.