Може ли да се дели незаконна постройка?

Делите имущество след развод. В двора има къща — и до нея стопанска постройка, гараж или пристройка, която навремето е била издигната „както се прави", без разрешение, без документи, без кадастрален статут. Никой не я е вписвал в нотариалните актове. Но тя стои там — вече 20, 30, понякога 40 години.
Единият съпруг иска тя да влезе в делбата. Другият казва, че не може — защото е незаконна.

Кой е прав? И най-важното —

длъжен ли е съдът сам да провери дали постройката изобщо може да бъде предмет на делба, или чака страните да го помолят?
Върховният касационен съд дава категоричен отговор в Решение № 109/08.04.2014 г. по гр.д. № 7365/2013 г.
Отговорът засяга хиляди делбени дела в страната и често е подценяван от страните, докато не стане късно.

Фактите:

Бивши съпрузи от Габрово делят двор, в който по време на брака си са построили две сгради: триетажна жилищна сграда и едноетажна селскостопанска постройка. Районният съд допуска делбата на двете сгради при равни квоти. Окръжният съд потвърждава решението.

Единият съпруг обаче още в отговора на исковата молба е заявил, че селскостопанската сграда е незаконна и не може да бъде предмет на делба. Нито районният, нито окръжният съд са назначили експертиза, за да проверят това твърдение. Просто са допуснали постройката до делба, без да изследват дали тя изобщо съществува в правния свят като годен обект.

ВКС отменя решението в тази му част — и мотивите са принципни, а не технически.

Първи принцип:

Не всяка постройка е „имот" в правен смисъл:
Българското право различава три категории строежи, които изглеждат еднакво на терена, но имат напълно различна съдба:

Законни строежи — построени с разрешение, въведени в експлоатация, с всички документи. Те са пълноправни обекти на собственост и се делят без проблем.

Търпими строежи — построени без разрешение, но допустими по правилата и нормативите, действали по времето, когато са били издигнати. Тези строежи могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка, но само след издаване на удостоверение за търпимост от компетентните органи.

Незаконни и нетърпими строежи — построени след влизане в сила на ЗУТ без разрешение или в нарушение на устройствените правила. Тези строежи не могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка и подлежат на премахване.

Правната последица от това разграничение е съществена:

Ако дадена постройка попада в третата категория, тя просто не съществува като имот, който може да се дели. Делбата спрямо нея е безпредметна — няма какво да се разпредели.

Втори принцип:

Съдът е длъжен служебно да провери
Тук е същината на решението на ВКС. Съдът, разглеждащ дело за делба на сгради, няма право да допусне делбата, без първо да се увери, че сградата изобщо може да бъде делима. Правилата на § 127 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ и § 16 от ПР на ЗУТ са императивни норми — те не зависят от това дали страните ги заявяват или не в делбеното производство.

На практика това означава: при спор между страните за законността или търпимостта на сграда, съдът е длъжен служебно да назначи съдебно-техническа експертиза, която да установи:
допустим ли е строежът по действащите устройствени планове към момента на изграждането му;
отговаря ли на правилата и нормативите, действали тогава;
подлежи ли на узаконяване;
или е неузаконяем и следва да се премахне.
Това задължение имат както първоинстанционният, така и въззивният съд. И — което е особено важно — това задължение съществува дори когато страните не са направили изрично доказателствено искане. Достатъчно е да има възражение, че сградата е незаконна, за да се задейства служебното задължение на съда за проверка на това твърдение.

Защо това променя всичко за страната, която възразява:

Много хора, които влизат в делбено производство, смятат, че е достатъчно да заявят „тази сграда не е законна" и съдът ще се разбере. Други, водени от адвокат, който не познава това решение, правят възражението, но не настояват за експертиза — и делото продължава, сякаш постройката е равностойна на останалите.

ВКС казва ясно: веднъж направено възражението, съдът е длъжен да назначи експертиза. Ако не го стори, решението е необосновано и подлежи на отмяна.

Обратното е също толкова вярно и също толкова важно: ако страната не направи навременно възражение, съдът може да допусне делбата на постройката, без да изследва нейния статут. Резултатът ще бъде формално „делено" нещо, което може да се окаже или нищо (ако бъде премахнато), или сериозна финансова тежест (разходи за узаконяване или премахване, които ще легнат върху получилия го).

Практическите последици:

За делби в български условия това решение разкрива три типични рискови ситуации:
Самостоятелно построени стопански сгради и пристройки. Навесите, летните кухни, пристроените стаи, гаражите, изградени „между съседите" през годините — често нямат нито разрешение, нито удостоверение за търпимост. При делба задължително трябва да се изясни статутът им преди делбата да бъде допусната.

Надстроени етажи върху законни къщи:

Ако законна едноетажна къща е била надстроена с етаж през 80-те или 90-те години без разрешение, надстройката може да е търпима, но също може и да не е. Резултатът влияе пряко върху стойността на дела, който може да получите при делбата.

Сгради, построени след 2003 г. без разрешение. След влизане в сила на ЗУТ непозволено построените сгради като правило са нетърпими и подлежат на премахване. Включването им в делбата без проверка създава риск за страната, която ще получи етажа в дял.

Във всички тези случаи правилната стратегия включва три стъпки:

1. навременно възражение още в отговора на исковата молба,
2. настояване за съдебно-техническа експертиза с ясно формулирана задача
3. отделно изследване на възможността за узаконяване срещу търпимост — защото това са различни правни институти с различни последици.

Обратната страна —

Когато вие искате сградата да влезе в делбата:

Ако вие сте страната, която държи дадена постройка да бъде разпределена, задачата е точно обратната — да докажете нейната законност или търпимост. Това означава още преди делото да съберете документация: строително разрешение, акт 16 или протокол за въвеждане в експлоатация, удостоверение за търпимост, кадастрална регистрация. При липса на тези документи експертизата е вашият инструмент — защото тя може да установи, че строежът е бил допустим по правилата, действали при неговото изграждане, дори когато документи не съществуват.
Ключовото разбиране е, че законността на строежа не се преценява по днешните правила, а по правилата, действали по времето на изграждането му. Много строежи, които днес биха били недопустими, са съвършено търпими, защото тогавашната уредба ги е позволявала. Това е ключът към узаконяването на голяма част от наследените в семейни имоти постройки.

Заключение:

Това решение на ВКС е един от онези правни актове, чиято истинска стойност се проявява не в теорията, а при конкретните битови ситуации, в които се намират хората след развод или при наследствен спор. То защитава страната, която има законно основание да възразява, и същевременно налага дисциплина на съда — да не допуска формална делба на имущество, което може да се окаже несъществуващо в правен смисъл.

За хората, които предстои да делят имущество, изводът е недвусмислен: статутът на всяка постройка в имота трябва да бъде изяснен преди допускането на делбата, а не след нея. Защото след като решението влезе в сила, връщане назад е почти невъзможно.
Ако имате предстоящо делбено производство, в което има сгради с неясен правен статут — пристройки, стопански постройки, надстроени етажи или незаконно изградени обекти — можете да запишете консултация за предварителен анализ на позицията ви.

Запазете консултазия и получете анализ

Адвокат Цветелина Трайкова - адвокат при делба на имот и имотни спорове