Фактическо съжителство и имот: кога дългогодишен партньор става съсобственик по давност

Продължителното фактическо съжителство само по себе си не създава съсобственост. Въпросът се решава с доказване на владение и изтичане на срока за придобивна давност.

Анализ на Решение № 755/17.12.2025 г. по гр.д. № 3311/2024 г. на ВКС, I г.о.

Много хора живеят години наред във фактическо съжителство, влагат средства, труд и грижи в общ дом – без да са собственици по документи.

Когато връзката приключи или единият партньор почине, остава въпросът:

„Имам ли право върху този имот – или всичко остава за наследниците?“

С Решение № 755/17.12.2025 г. Върховният касационен съд даде ясен и много важен отговор, който променя съдбата на немалко хора, които живеят или са живели на семейни начала.

---

Какъв е спорът по делото?

Имотът е закупен на името на единия партньор.

Двамата партньори са живели над 20 години във фактическо съжителство в същия този имот.

Другият партньор:

• е извършвал основни ремонти и преустройства;
• е влагал лични средства;
• е плащал сметки, данъци и такси;
• е управлявал етажната собственост;
• е живял трайно и единствено в имота.

След смъртта на собственичката, наследникът- нейната дъщеря, отрича всякакви права на преживелия партньор.

Първите две съдебни инстанции приемат, че действията, извършвани от партньора са „търпими действия“ – т.е. грижи, които не водят до установяване на давностно владение и право на собственост.

ВКС отменя тези решения и постановява ново, с което признава правото на собственост на партньора върху половината от жилището.

---

Какво казва ВКС за давностното владение по време на фактическо съжителство?

Върховният съд прави ясно разграничение между:

• Търпими действия:

Обичайни грижи, основани само на лични отношения, без намерение за своене.

• Съвладение и придобивна давност повреме на фактическо съжителство:

Когато поведението на партньора:

• е постоянно, системно и публично;
• надхвърля обичайното „ползване“;
• показва, че той се държи като съсобственик;
• и това е било известно и търпяно от титуляра по нотариален акт.

В такъв случай не става дума за търпими действия, а за съвладение, което при изтичане на 10 години води до придобиване на половината от имота по давност.

---

Особено важно: какви действия НЕ прекъсват давностното владение:

ВКС изрично подчертава, че:

• нотариални покани,
• жалби до прокуратура,
• декларации от наследници,

не прекъсват и не спират давността, ако не е отнето реално владението.

Това е критично за всеки, установил владение.

---

Какво означава това съдебно решение за хора, които живеят на семейни начала (фактическо съжителство):

Това решение ясно показва, че:

1.не всяко съжителство дава права върху имота;

1. не всяко влагане на пари води автоматично до придобиване на право на собственост;

✅ Но дългогодишно, явно и равностойно участие в стопанисването на имота от страна на единия партньор по време на фактическо съжителство, може да доведе до придобиване на 1/2 идеална част по давност от имота.

Разликата между успех и провал в тези дела не е в емоциите, а в точната правна стратегия и доказването.

---

Защо дело за установяване на собственост не е „бързо“ дело?

Казуси като този:

се решават с години назад във времето;

изискват анализ на свидетелски показания, документи, поведение;

изискват ясна граница между „грижа“ и „владение“.

Грешен подход в началото често води до загуба на имот, в който човек е вложил живота си.

---

Кога има смисъл да потърсите адвокат, ако живеете на семейни начала и не сте вписан в нотариалния акт за собственост?

Ако:

живеете или сте живели дълго време във фактическо съжителство;

имотът е на името на другия партньор;

или сте наследник и се сблъсквате с подобна претенция,

това са сложни вещноправни спорове, които не търпят шаблонни решения.

---

Заключение:

Решение № 755/17.12.2025 г. на ВКС е ясно послание:

Правото следва реалния живот – но само когато той е доказан правилно.

---

Ако сте в подобна ситуация:

Работя по такива случаи само когато точната стратегия е по-важна от бързината.

Всеки казус започва с правна оценка на фактите и доказателствата.

Запазете час за консултация, ако търсите решение, което издържа във времето.

Запазете час за правна оценка

Адвокат Цветелина Трайкова | Пловдив | Семейно, Вещно и Наследствено право

Още полезни статии от блога ми:

Имуществени отношения при фактическо съжителство: подобрения

Фактическо съжителство и какви са правата Ви без брак

Фактическо съжителство без брак - имоти, наследство и защита.