Фиктивната продажба на недвижим имот- правни рискове и опасности.

Какво представлява фиктивната продажба?

Фиктивната продажба на недвижим имот е сделка, при която страните сключват привиден договор за покупко-продажба, който не отразява истинската им воля. В действителност, зад привидния договор винаги стои различно по своята същност правоотношение. Днес ще разгледаве най-често срещаната форма на "фиктивна" продажба: обезпечаване на заем чрез прехвърляне на собственост, с уговорка за обратно прехвърляне на имота след изплащане на заема.

Важно е да се разбере, че съгласно българското законодателство, фиктивните сделки са нищожни по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл. 5 от ЗЗД, тъй като прикриват различно от заявеното правоотношение.

Реален казус от съдебната практика:

Нека разгледаме един реален случай от практиката на Върховния касационен съд, който илюстрира основните рискове и последици от фиктивните продажби от вида, който днес разглеждаме:

Фактическа обстановка:

През 2009 г. собственика на имот взема заем от свои познати в размер на 5400 лв., за който е издаден запис на заповед със срок на издължаване до края на същата година. Заемът впоследствие нараства до 7000 лв.

За да обезпечи този заем, собственикът сключва със заемодателят договор във форма на нотариален акт, с който му продава своя недвижим имот (къща и дворно място) за сумата от 8900 лв. Между страните съществува устна уговорка, че след връщане на заема, имотът ще бъде върнат обратно на собственика от лицето, дало пари в заем.

Проблемите започват, когато собственикът на имота нито връща парите, нито освобождава имота въпреки изричната уговорка. В съдебния процес от събраните писмени доказателства и от разпита на свидетели се установява, че продажбата е била фиктивна и е целяла само да обезпечи заема.

Развитие и изход на делото:

1. Съдът приема, че договорът за продажба е нищожен на основание чл. 26, ал. 2, предл. 5 ЗЗД, като привиден, прикриващ недействително съгласие за даване на собственост като обезпечение на паричен заем.

2. Съдът приема, че е имало ясна връзка между заема и последвалата продажба, като обясненията на свидетелите и страните разкриват симулативността на сделката.

Рискът обаче да изгубите и имота си и една значителна сума пари при такава "фиктивна продажба" остава голям.

Сериозни правни последици и рискове:

Този и подобни случаи разкриват множество правни рискове, които крие фиктивната продажба на недвижим имот:

1. Риск от загуба на имота:

Най-сериозният риск е пълната загуба на собствеността върху имота: заемателят разполага с нотариален акт за Вашия имот и може свободно да го продава, замена и т.н.

2. Правна безизходица:

Фиктивната продажба създава сложна правна ситуация, в която, за да опровергае договора за фиктивна продажба, ще трябва да води съдебно дело. Той не може да се позове на нищожния договор, без съд да установи тази нищожност, за да си върне имота, но същевременно вече не е вписан като собственик на имота в имотния регистър.

3. Загуба на вложени средства:

Освен загубата на имота, страната често губи и вложените средства. В разгледания случай, въпреки че собственикът е получил 5400 лева в заем е следвало да върне тази сума при лихва от 40%.

4. Високи лихви и допълнителни финансови тежести:

Такива високи лихви, характерни за неформалните заеми, бързо превръщат задължението в непосилно за изплащане.

5. Продължителни и скъпи съдебни производства:

Доказването на фиктивния характер на продажбата изисква преминаване през всички съдебни инстанции, което отнема години и значителни финансови средства за адвокатски хонорари, държавни такси и други разноски.

Законни алтернативи:

Вместо да прибягвате до фиктивна продажба, съществуват напълно законни начини за обезпечаване на заеми:

1. Ипотека

Най-сигурният и законосъобразен начин за обезпечаване на заем с недвижим имот е учредяването на ипотека. При нея собствеността остава при собственика, а кредиторът получава право да се удовлетвори от стойността на имота само при неизпълнение на задължението и само по съдебен ред.

Ключови съвети за защита:

Ако някой ви предложи да прехвърлите имота си като обезпечение на заем, обърнете внимание на следното:

1. Никога не прехвърляйте собствеността си като начин за обезпечаване на заем.

2. Консултирайте се с адвокат преди подписване на каквито и да е документи, особено такива, свързани с прехвърляне на собственост.

3. Настоявайте за писмен договор за всички аспекти на правоотношението. Устните уговорки, както показва практиката, често са трудно доказуеми в съда.

4. Избягвайте високи и неясно формулирани лихви, които могат да доведат до дългова спирала.

5. Предпочитайте ипотеката като законен начин за обезпечаване, при който запазвате собствеността върху имота си.

Заключение

Разгледаният казус има за цел да покаже колко рискована може да бъде фиктивната продажба на недвижим имот.

Фиктивната продажба може да изглежда като лесно решение при нужда от финансови средства, но крие сериозни юридически капани, които могат да доведат до пълна загуба на собствеността и дългогодишни съдебни спорове.

Винаги предпочитайте законните способи за обезпечаване на заеми, консултирайте се с адвокат и не разчитайте на устни уговорки, когато става въпрос за ценни активи като недвижими имоти.

---

Тази статия има информативен характер и не представлява правен съвет. При конкретни казуси, моля консултирайте се с адвокат.